부산지방법원 2024타경54937. 범천동 ‘아진더팔라시우’ 7층 701호 아파트입니다. 현재 소유자는 주식회사오주지니어스이고, 말소기준은 2020.07.17. 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,620,000,000원으로, 이후 2022년에 전입·점유를 시작한 손대호의 임차권보다 앞섭니다. 따라서 임차보증금 170,000,000원이 있더라도 이 임차인은 대항력이 없고, 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하지 않습니다.
권리상 핵심은 명확합니다. 손대호는 2022.08.10. 확정일자, 2022.08.23. 주민등록, 2022.08.26. 점유개시 후 2024.07.01. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수했습니다. 그러나 이 모든 시점이 말소기준권리 2020.07.17.보다 늦습니다. 현재 회차의 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 선순위 초읍동새마을금고 근저당권에 모두 소진되는 구조지만, 후순위 임차보증금의 미회수분이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 7층701호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) · 각층 1·2호 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 221,000,000원 / 154,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 초읍동 새마을금고 / 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
말소기준권리는 2020.07.17. 설정된 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원의 근저당권도 설정됐고, 시민공원새마을금고 468,000,000원 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.04.19. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 손대호의 주택임차권등기는 그보다 뒤인 2024.07.01. 접수됐습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 1.70억이지만 승계되지 않는다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 손대호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.08.23 점유 2022.08.26 | 2022.08.10 | 170,000,000원 | 없음 | 후순위 배당요구 2024.07.01 | 없음 |
보증금은 170,000,000원으로 현재 최저가 154,700,000원보다 크지만, 이 사건은 ‘대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 인수형’이 아닙니다. 손대호는 말소기준권리 이후 전입한 후순위 임차인이므로, 보증금 미배당액을 낙찰자가 추가로 부담하지 않습니다. 따라서 현재 회차 기준 실질취득액은 최저가 154,700,000원 + 인수 0원 = 154,700,000원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세 할인’은 확인되지 않았다
현재 최저가는 감정가 221,000,000원의 70%인 154,700,000원입니다. 그러나 이 사건에서 직접 비교할 수 있는 최신 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 크다고 단정하면 안 됩니다.
아진더팔라시우는 2019.12.18. 사용승인된 건물로, 공동주택 28세대가 확인됩니다. 건물 내 각층 1·2호는 아파트, 3·4호는 오피스텔로 이용되는 주상 혼용 형태이며, 본건 701호는 아파트입니다. 가격 판단은 동일 용도·유사 면적의 실제 거래가격을 별도로 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하는 것이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 154,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,965,800원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 151,734,200원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,965,800원을 제외한 151,734,200원이 초읍동새마을금고 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당권에는 배당액이 남지 않습니다. 채권총액 2,892,000,000원 대비 미배당액은 2,740,265,800원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 154,700,000원 | 151,734,200원 | 2,740,265,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 108,290,000원 | 105,973,940원 | 2,786,026,060원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 75,803,000원 | 74,038,546원 | 2,817,961,454원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 선순위 채권자가 회수하지 못하는 금액은 2,740,265,800원 → 2,786,026,060원 → 2,817,961,454원으로 커집니다. 그러나 손대호의 임차권에 대항력이 없으므로 낙찰가가 내려간다고 임차보증금 인수가 늘어나는 구조는 아닙니다. 권리 측면의 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 ‘범내골역’ 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 건물 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 본건은 701호로 아파트에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18.입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 등의 설비가 확인됩니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m의 범천로12번길, 동측으로 폭 약 1~2m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 일부 토지는 철도보호지구 및 상대보호구역에 해당합니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 규모. 공동주택 세대수는 28세대로 확인됩니다. 가격과 환금성 판단에서는 동일 아파트·유사 면적의 실제 거래를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 재확인. 손대호의 전입 2022.08.23.과 말소기준권리 2020.07.17.의 선후관계를 매각물건명세서·등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 보증금과 인수액을 혼동하지 않기. 보증금은 170,000,000원이지만 대항력 없는 후순위 임차권이므로 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 30% 할인만으로 시세 메리트를 판단하지 말고, 아진더팔라시우 아파트의 동일·유사 면적 최근 거래를 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 있는 물건이므로 실제 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장 및 관련 서류로 확인하세요.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차설비가 있는 건물이므로 주차 조건을 확인하고, 공용부분 관리비 체납 여부도 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 최신 권리 변동을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”
이 사건의 권리분석 핵심은 170,000,000원의 임차보증금 숫자 자체가 아니라 전입 시점입니다. 손대호의 전입은 2022.08.23.로 말소기준권리 2020.07.17.보다 늦기 때문에 대항력이 없고, 현재 최저가 154,700,000원에서 낙찰되더라도 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 권리 측면의 실질취득액은 154,700,000원입니다.
다만 가격 판단은 별개입니다. 감정가 221,000,000원에서 한 차례 유찰되어 70%까지 내려왔지만, 이를 직접 대조할 최신 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서 ‘30% 할인됐으니 시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 결론은 권리 구조는 양호, 가격 메리트는 추가 검증. 입찰 여부는 154,700,000원이 실제 아파트 시세와 비교해 어느 위치인지 확인한 뒤 결정할 사안입니다.
