부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 ‘아진더팔라시우’ 15층 1503호입니다. 감정평가상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 이 사건 1503호도 그 유형에 해당합니다. 소유권은 주식회사오주지니어스 명의이고, 2019년 신탁등기를 거쳤다가 2020.07.17 신탁재산 귀속으로 소유권이 정리된 뒤 여러 새마을금고의 공동담보 근저당이 설정됐습니다. 데이터상 말소기준권리는 2020.07.17 초읍동새마을금고 근저당이며, 경매 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
다만 등기부가 단순한 물건은 아닙니다. 초읍동새마을금고·당감2동새마을금고·전포1동새마을금고의 근저당이 존재하고, 이후 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 이어집니다. 중요한 점은 이 거액의 채권최고액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조가 아니라는 것입니다. 현재 회차 배당계산에서도 채권자 미배당은 크게 남지만 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 15층1503호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 각층 3·4호 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층·지상15층 · 사용승인일 2019.12.18 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 복잡해도 매수인 인수는 0원
임차인 없음. 따라서 대항력 임차인의 보증금 승계나 우선변제·미배당 보증금 인수 문제는 이 사건에서 나타나지 않습니다. 데이터상 말소기준은 2020.07.17 초읍동새마을금고 근저당이며, 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인과 ‘시세 대비 저가’는 다른 말
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정하면 안 됩니다. 동일 면적의 유효한 실거래 비교가격이 확인되지 않아, 84,000,000원이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 사건 자료만으로 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 84,000,000원 | 2,809,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 58,799,999원 | 2,834,658,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 41,159,999원 | 2,851,980,881원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 초읍동새마을금고 근저당에 배당되고, 후순위 채권과 소유자 잔여는 0원입니다. 채권총액 2,892,000,000원 대비 미배당액은 2,809,912,000원이지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 1503호는 오피스텔 유형입니다.
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 함께 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 소재하며, 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 사용승인일 2019.12.18의 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층 건물로, 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 일부 토지는 철도보호지구에 저촉되고, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 규모. 단지 정보상 28세대이며, 이 사건에서 가격 판단에 사용할 동일 면적의 유효한 실거래 비교가격은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 다시 확인. 현재 84,000,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 실제 최근 오피스텔 거래가격과 비교해 응찰 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 등기 후속변동 대조. 2024.08.22 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정까지 원본 등기부에서 최종 상태를 대조하세요.
- 점유 현황 확인. 임차인 인수는 없지만 실제 인도·점유 상태는 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 입찰 직전 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 오피스텔 특성 확인. 업무시설(오피스텔) 이용상태와 기계식주차설비, 관리비 및 실제 내부 상태를 현장에서 확인하세요.
- 배당표는 추정치. 현재 배당표는 매각가 84,000,000원 가정이며 실제 배당은 세금·우선변제 등 최종 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 맞지만 “싸다”는 아직 아니다
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인이 없고, 현재·추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 복잡한 공동담보 근저당과 채권이전 등기가 있어도 매수인이 실제 부담할 권리금액은 현재 계산상 없습니다. 그래서 84,000,000원 낙찰을 가정하면 권리상 실질취득액도 84,000,000원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 84,000,000원이 됐다는 사실은 감정가 대비 70%라는 뜻이지, 최근 시장가격 대비 70%라는 뜻이 아닙니다. 실거래 비교 근거가 확인되지 않는 상태에서 최저가만 보고 저평가·급매 수준이라고 판단하는 것은 금물입니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만 가격 메리트는 미확정. 이 물건의 승부처는 등기보다 84,000,000원이 실제 오피스텔 시장가격과 비교해 어느 위치인지 확인하는 것입니다.
