부산지방법원 2024타경54937. 범천동 아진더팔라시우 7층 703호로, 감정평가 이용상태상 각층 3·4호는 업무시설인 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 출발점은 2020.07.17. 설정된 초읍동새마을금고의 채권최고액 1,620,000,000원 근저당입니다. 같은 날 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원 근저당도 설정됐고, 시민공원새마을금고의 468,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
2024.04.19. 초읍동 새마을금고가 임의경매개시결정을 받았고, 이후 2024.08.22. 각 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되면서 느티나무제이차유한회사 명의의 근질권도 설정됐습니다. 그러나 매각 인수 판단의 기준은 앞선 2020.07.17. 근저당입니다. 박하나의 임대차계약일은 2020.07.23., 점유개시일은 2020.08.07., 주민등록일은 2020.08.10.으로 모두 말소기준일보다 뒤입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 7층703호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 대상면적 | 오피스텔 · 42.321㎡ |
| 이용상태 | 각층 3·4호 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 사용승인 2019.12.18. |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 119,000,000원 / 83,300,000원 (1회 유찰) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 초읍동 새마을금고 / 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2020.07.17. 근저당
말소기준은 2020.07.17. 초읍동새마을금고 근저당입니다. 같은 날 설정된 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고 근저당도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 배당 계산상 이 3건의 채권최고액 합계는 2,892,000,000원이며, 현재 최저매각가 83,300,000원에서는 첫 번째 근저당에도 전액 배당이 불가능합니다.
② 임차인 — 보증금 1.2억이지만 말소기준보다 후순위
| 임차인 | 보증금 | 임대차 / 점유 / 주민등록 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박하나 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 120,000,000원 | 2020.07.23. / 2020.08.07. / 2020.08.10. | 2020.07.23. | 없음 말소기준 이후 | 후순위 배당요구 2025.03.13. | 없음 |
박하나는 2025.03.13. 임차권등기명령에 따라 보증금 120,000,000원의 주택임차권을 등기했고 배당요구도 접수했습니다. 다만 확정일자가 2020.07.23.이고 주민등록은 2020.08.10.으로, 2020.07.17. 근저당보다 후순위입니다. 현재 매각대금은 선순위 근저당에도 부족해 배당 시나리오상 임차인에게 돌아갈 금액이 없지만, 후순위 임차권이므로 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 70% 할인은 확인되지만 시세 판단은 보류
감정가는 119,000,000원, 현재 최저매각가는 83,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 58,310,000원(49%), 3회 유찰 시 40,817,000원(34.3%) 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 아진더팔라시우의 동일 면적 실거래 비교표본은 확인되지 않았습니다. 단지는 28세대, 사용승인일은 2019.12.18.이며, 확인된 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.5회입니다. 따라서 현재 83,300,000원이 감정가보다 낮다는 사실은 확인할 수 있지만, 이를 곧바로 실거래 시세보다 싸다고 해석할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,899,400원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 81,400,600원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 1,899,400원을 제외한 81,400,600원이 첫 번째 근저당에 배당되고, 나머지 근저당은 배당받지 못합니다. 총 채권최고액 2,892,000,000원 대비 미배당은 2,810,599,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근. 주변은 공동주택·업무시설·각종 근린생활시설이 함께 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용. 건물 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 본건은 703호입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하1층·지상15층, 사용승인일 2019.12.18. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 6미터 도로와 동측 약 1-2미터 도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 및 일부 철도보호지구가 확인됩니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 동일 면적 실거래 비교표본이 확인되지 않아 실제 매수층과 적정가격은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 박하나의 임대차계약 2020.07.23., 점유 2020.08.07., 주민등록 2020.08.10., 확정일자 2020.07.23.과 말소기준 2020.07.17.의 선후관계를 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 인수액 확인. 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 매각물건명세서의 인수조건과 변경사항을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태를 현장에서 확인하세요. 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
- 가격 확인. 감정가 119,000,000원 대비 최저가 83,300,000원이라는 할인율만 보지 말고, 동일 건물·유사 면적 오피스텔의 실제 거래사례를 확인하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.08.22. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전과 느티나무제이차유한회사 근질권 설정 내용을 최신 등기부와 배당관계에서 확인하세요.
- 관리비·세금 확인. 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격 검증이 남는다
이 물건의 숫자만 보면 보증금 120,000,000원의 임차권이 최저매각가 83,300,000원보다 커서 부담스럽게 보입니다. 그러나 핵심은 권리의 선후입니다. 말소기준 근저당은 2020.07.17., 임대차계약은 2020.07.23., 점유개시는 2020.08.07., 주민등록은 2020.08.10.입니다. 따라서 현재 자료와 배당 시나리오에서는 박하나의 임차권 때문에 낙찰자가 보증금 미배당액을 떠안는 구조가 아니며 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 동일 면적 실거래 비교표본이 확인되지 않아 83,300,000원이 시장가격보다 낮다고 단정할 수 없습니다. 권리관계는 비교적 정리 가능하지만, 오피스텔의 실제 거래가격과 점유·명도 상태를 확인한 뒤 응찰가를 결정해야 하는 물건입니다.
