부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 아진더팔라시우 13층 1301호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사오주지니어스이며, 핵심 말소기준은 2020.06.18. 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고 등 공동담보 근저당이 설정됐고, 이들 채권관계는 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전되거나 느티나무제이차유한회사에 근질권이 설정됐습니다.
이 사건에서 가장 눈에 띄는 것은 정봉연의 임차보증금 160,000,000원입니다. 숫자만 보면 현재 최저가 158,900,000원보다 1,100,000원 크기 때문에 인수형으로 오해하기 쉽습니다. 그러나 임차인의 전입·점유개시는 2020.07.09.이고 말소기준 근저당은 2020.06.18.입니다. 즉 전입이 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인 인수액도 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 13층1301호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 용도 | 아파트 · 각층 1·2호 공동주택(아파트) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상15층 · 사용승인 2019.12.18 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 청구금액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 기준일 뒤 임차권, 매수인 승계 0원
2019.12.27. 소유권보존과 함께 케이비부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌지만, 신탁은 2020.06.18. 말소돼 소유권이 주식회사오주지니어스로 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 초읍동새마을금고 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 정봉연의 전입·점유, 임차권등기, 경매개시결정과 압류는 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정봉연 전유부분 전부 · 주거 | 160,000,000원 | 2020.07.09 | 2020.06.30 | 대항력 없음 | 말소기준 후순위 | 매수인 승계 없음 |
정봉연은 2024.02.23. 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수돼 있습니다. 다만 확정일자 2020.06.30.과 전입·점유개시 2020.07.09.가 모두 2020.06.18.의 선순위 근저당 설정 이후입니다. 현재 배당가정에서는 선순위 담보채권만으로 매각대금이 소진되며, 매수인이 임차보증금 미회수액을 승계하는 금액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 2. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 960,000,000원 | 155,875,400원 |
| 3. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 425,520,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 404,244,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 담보채권 총액은 1,789,764,000원, 예상 배당액은 155,875,400원, 미배당은 1,633,888,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 할인은 커져도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 1,633,888,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 1,680,891,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 1,713,704,498원 | 0원 |
이 물건은 유찰이 이어져도 임차보증금 부족분이 낙찰자에게 붙어 실질취득액이 다시 160,000,000원으로 고정되는 유형이 아닙니다. 정봉연에게 대항력이 없기 때문입니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득은 매수인 인수액 기준으로 158,900,000원이며, 2회 유찰 시 111,230,000원, 3회 유찰 시 77,861,000원 시나리오에도 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있으며, 감정평가상 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 아진더팔라시우의 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 대상 1301호는 아파트에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층 건물이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 6미터 내외 범천로12번길, 동측으로 약 1~2미터 내외 범천로12번가길에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 일부 철도보호지구가 기재돼 있습니다.
- 규모. 아진더팔라시우는 28세대로 기재돼 있으며, 사용승인일은 2019.12.18입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 기준일 재확인. 말소기준 2020.06.18., 확정일자 2020.06.30., 전입·점유 2020.07.09.의 선후관계를 원본 등기와 명세서에서 다시 대조해야 합니다.
- 보증금 1.6억에 흔들리지 말 것. 보증금이 현재 최저가보다 크지만 대항력 없는 임차인으로 판정돼 있어 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2024.08.22. 엠씨아이대부주식회사로의 확정채권양도와 느티나무제이차유한회사의 근질권 설정이 다수 기재돼 있으므로 최신 등기부의 권리자 변동을 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2020.06.18. 설정 근저당들에 공동담보목록이 기재돼 있으므로 배당과 채권잔액은 해당 공동담보 관계를 함께 살펴야 합니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기는 존재하므로 실제 현재 점유자와 인도 상태는 입찰 전 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 상한 별도 산정. 감정가 227,000,000원에서 1회 유찰돼 158,900,000원이 됐다는 사실과 실제 시장가치는 별개의 문제이므로 감정가 할인율만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
맺으며 — “보증금 1.6억”보다 중요한 것은 선후관계
이 사건의 핵심은 큰 보증금이 아니라 그 보증금이 어느 권리 뒤에 서 있느냐입니다. 정봉연의 임차보증금은 160,000,000원이고 현재 최저가는 158,900,000원이지만, 전입·점유일 2020.07.09.가 말소기준 근저당 2020.06.18.보다 늦습니다. 그래서 이 물건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 실질취득이 160,000,000원에 고정되는 대항력 인수형이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
권리 측면에서는 이 점이 가장 큰 장점입니다. 다만 현재 158,900,000원이 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 경쟁력까지 확보됐다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 정리되지만 가격은 별도 검증이 필요한 물건. 이것이 부산 아진더팔라시우 1301호의 결론입니다.
