부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 ‘아진더팔라시우’ 7층 702호 아파트입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 것은 말소기준권리와 임차인의 시간 순서입니다. 2020.07.17. 초읍동새마을금고의 근저당권 채권최고액 1,620,000,000원이 말소기준으로 잡혀 있고, 같은 날 당감2동새마을금고 672,000,000원, 전포1동새마을금고 600,000,000원의 근저당도 설정됐습니다. 경매개시결정은 2024.04.18. 내려졌습니다.
임차인 채흥석은 임대차계약일 2020.09.09., 주민등록일과 점유개시일이 2020.09.21., 확정일자는 2020.09.09.입니다. 즉 대항요건이 갖춰진 시점 자체가 말소기준인 2020.07.17.보다 뒤입니다. 2025.05.22. 주택임차권등기명령으로 보증금 150,000,000원의 임차권등기가 이뤄졌지만, 이 역시 선순위 근저당을 앞설 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 7층702호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 196,000,000원 / 137,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 경매개시 채권자 | 초읍동새마을금고 |
| 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.07.17.
핵심은 임차권이 말소기준보다 뒤라는 점입니다. 초읍동새마을금고 근저당권을 기준으로 이후의 경매개시결정과 임차권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 초읍동·당감2동·전포1동새마을금고의 근저당채권은 2024.06.27. 확정채권양도를 원인으로 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 관련 채권근질권은 느티나무제이차유한회사에 설정돼 있습니다. 이는 기존 선순위 근저당채권의 이전·담보관계로, 말소기준 자체의 날짜를 뒤로 미루는 요소는 아닙니다.
② 임차인 — 보증금 1.5억이지만 선순위 근저당 뒤
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 채흥석 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 150,000,000원 | 선순위에 대항 불가 전입·점유 2020.09.21. | 후순위 확정일자 2020.09.09. · 배당요구 있음 | 0원 |
채흥석의 임대차계약일과 확정일자는 2020.09.09.이고, 주민등록과 점유개시는 2020.09.21.입니다. 말소기준 근저당은 그보다 앞선 2020.07.17.이므로 이 임차인은 선순위 근저당권자에게 대항할 수 없는 후순위 임차인입니다. 2025.05.22. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 접수돼 있습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 196,000,000원, 현재 최저매각가는 137,200,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 96,040,000원(49%), 그 다음은 67,228,000원(34.3%)입니다.
단지는 2019.12.18. 사용승인된 28세대 규모이고, 제공된 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 0.5회입니다. 현재 물건은 이미 1회 유찰된 상태입니다. 다만 거래 표본을 통한 직접 시세 비교가 되지 않으므로 “70% = 충분히 저렴”으로 연결하는 것은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 137,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,720,800원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,620,000,000원 | 134,479,200원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 672,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상배당에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 첫 번째 근저당권에 배당되고, 후순위 근저당과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 근저당 채권최고액 2,892,000,000원 중 예상 배당액은 134,479,200원이며 미배당액은 2,757,520,800원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근. 주변은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 지하1층·지상15층 철근콘크리트 건물이며 2019.12.18. 사용승인됐습니다. 위생·급배수, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 용도. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용됩니다. 대상 702호는 아파트입니다.
- 도로. 남측 약 6m 도로와 동측 약 1~2m 도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 일부 필지는 철도보호지구에 해당합니다. 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
- 규모. 아진더팔라시우는 28세대 규모이며 제공된 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.5회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 말소기준 2020.07.17., 임대차계약 2020.09.09., 전입·점유 2020.09.21.의 순서를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 채흥석의 배당요구는 2025.05.22. 접수된 것으로 정리돼 있습니다. 배당표 확정 전 변동사항을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계. 기존 새마을금고 근저당채권은 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제이차유한회사의 채권근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기사항을 대조하세요.
- 시세 확인. 137,200,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 동일 건물·인근 유사 아파트의 최근 실거래와 현재 매물을 직접 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기된 주거 임차인이 있는 사건이므로 실제 점유 현황과 인도 가능 시점을 현황조사 및 현장 확인으로 점검하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — 권리와 가격을 분리해서 본다
이 물건의 숫자만 보면 보증금 150,000,000원의 임차권이 현재 최저가 137,200,000원보다 커 부담스럽게 보입니다. 하지만 핵심은 보증금 액수가 아니라 순위입니다. 말소기준 근저당은 2020.07.17., 임차인의 전입·점유는 2020.09.21.이므로 임차권은 후순위이고, 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수 0원으로 계산됩니다.
반대로 가격은 신중해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 직접 비교할 수 있는 실거래가 확인되지 않아 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수위험은 낮지만, 가격 메리트는 현장 시세 검증 전까지 보류하는 접근이 적절합니다.
