부산지방법원 2024타경54937. 부산진구 범천동 아진더팔라시우 12층 1201호로, 감정평가상 각층 1·2호는 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다. 감정가는 227,000,000원이고 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 158,900,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.06.18. 초읍동새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 960,000,000원입니다.
등기에는 여러 근저당과 권리이전·근질권 설정이 이어져 있어 외형상 복잡하지만, 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다. 임차인 신고도 없습니다. 따라서 핵심은 ‘채권이 얼마나 남느냐’와 ‘매수인이 무엇을 인수하느냐’를 구분하는 것입니다. 현재 회차에서 채권자 미배당액은 1,484,956,600원이나, 그 금액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 12층1201호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 아파트 · 공동주택(아파트) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 227,000,000원 / 158,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020.06.18.
임차인 없음. 이 사건에서 확인되는 임차인 신고는 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 말소기준은 초읍동새마을금고의 2020.06.18. 근저당입니다. 2024.04.19. 임의경매개시결정과 2024.12.26. 부산진구 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%, 그러나 시세 비교는 유보
감정가는 227,000,000원, 현재 최저매각가는 158,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 111,230,000원(49%), 3회 유찰 시는 77,861,000원(34.3%)입니다.
다만 아진더팔라시우의 실거래 금액이나 최근 12개월 거래 평균은 확인되지 않습니다. 따라서 ‘감정가 대비 70%’라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 감정가 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐, 실제 시장가격 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,024,600원 |
| 2. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 960,000,000원 | 155,875,400원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 404,244,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 시민공원새마을금고 | 276,588,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 채권총액 1,640,832,000원 중 155,875,400원이 배당되고 1,484,956,600원이 미배당으로 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 낙찰가가 낮아질수록 채권 미배당은 확대
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 158,900,000원 | 155,875,400원 | 1,484,956,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 111,230,000원 | 108,872,780원 | 1,531,959,220원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 77,861,000원 | 76,059,502원 | 1,564,772,498원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자들의 미배당액은 늘어나지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건에서 ‘채권액이 많다’는 사실만으로 낙찰자의 추가 부담이 커지는 구조로 볼 수는 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 범천동, 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근입니다. 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 형성된 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 이용상태. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 본건 1201호는 아파트에 해당합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상15층이며 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 범천로12번길, 동측으로 폭 약 1~2미터 범천로12번가길에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며 일부 토지는 철도보호지구·상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 대체로 평탄한 4필지 일단의 부정형 토지로 공동주택 및 업무시설 부지로 이용 중이며 공시지가는 2,209,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 현재 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 없으므로 감정가 227,000,000원과 최저가 158,900,000원의 시장 적정성을 별도로 확인해야 합니다.
- 근저당 구조 재확인. 말소기준은 2020.06.18. 초읍동새마을금고 근저당입니다. 이후 근저당권 이전·근질권 설정 관계까지 등기부 원본에서 최종 상태를 확인하세요.
- 세금 확인. 배당표는 당해세를 반영하지 않았습니다. 부산진구 압류 내역과 실제 조세채권의 우선순위를 원본에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 실제 현장 점유자와 인도 가능 여부는 입찰 전 직접 확인하는 것이 필요합니다.
- 기계식주차 확인. 감정평가상 기계식주차설비가 있으므로 이용 가능 차량 조건과 운영상태를 확인하세요.
- 관리비 확인. 미납 관리비가 있다면 공용부분 부담 가능성이 있으므로 관리주체에 체납 여부를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격 메리트는 미확인”
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2020.06.18. 초읍동새마을금고 근저당이 말소기준이고 임차인 신고가 없으며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서 1,484,956,600원의 미배당이 발생하지만 이는 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 그대로 떠안을 금액은 아닙니다.
반면 가격은 아직 결론을 내릴 수 없습니다. 1회 유찰로 227,000,000원에서 158,900,000원까지 내려왔다는 사실은 확인되지만, 비교 가능한 실거래가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 0원은 긍정적이지만, 입찰가 판단은 실거래 확인 후가 적절합니다.
