부산지방법원 2024타경54937. 범천동 아진더팔라시우 14층 1403호로, 감정평가상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 집합건물입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 이후 2022.12.27 전입한 김영준 씨의 주택임차권은 보증금이 130,000,000원으로 최저가보다 크지만, 전입 자체가 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 보증금 규모만 보고 ‘낙찰자가 1.3억을 떠안는다’고 해석하면 안 됩니다.
등기부에는 같은 날 설정된 여러 근저당권과 이후 채권양도·근질권 설정이 이어져 권리관계가 복잡해 보이지만, 매수인 입장에서는 핵심이 단순합니다. 현재 배당 시나리오에 반영된 매수인 인수액은 0원이고, 대항력 없는 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 가격 측면에서는 실거래 비교자료가 확인되지 않으므로 84,000,000원이 적정한지 별도 검증이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 14층1403호 (범천동,아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 각층 3·4호 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권 청구액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 늦은 임차권
말소기준은 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 같은 날 당감2동새마을금고·전포1동새마을금고 등의 근저당권도 설정됐고, 2024년에는 일부 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전된 뒤 느티나무제이차유한회사 명의 근질권이 설정됐습니다. 경매개시결정은 2024.04.19 접수됐습니다.
김영준 씨는 2022.12.09 임대차계약 및 확정일자를 갖추고 2022.12.27 전입·점유를 시작했으며, 2024.12.09 보증금 130,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 하지만 전입일이 2020.07.27 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 확정일자도 선순위 근저당보다 늦어 배당순위에서는 후순위입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김영준 | 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 130,000,000원 | 전입 2022.12.27 확정일자 2022.12.09 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 120,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저가는 84,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 실거래 비교값이 확인되지 않아, 이 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론낼 근거는 없습니다.
단지 정보상 아진더팔라시우는 2019.12.18 사용승인, 28세대이며 경매 통계상 평균 유찰횟수는 0.5회입니다. 다만 해당 통계의 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 또 비교 대상으로 잡힌 면적은 42.321㎡이지만 대상 면적과의 일치가 확인되지 않아, 이를 시세 근거로 확대 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 1. 근저당 · 초읍동새마을금고 | 1,056,000,000원 | 82,088,000원 |
| 2. 근저당 · 당감2동새마을금고 | 432,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 전포1동새마을금고 | 384,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 84,000,000원 가정 시 집행비용 1,912,000원을 제외한 82,088,000원이 선순위 근저당에 배당되고, 후순위 근저당에는 미배당이 발생합니다. 총 근저당 채권최고액 1,872,000,000원 중 배당액은 82,088,000원이며 미배당액은 1,789,912,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 본건 1403호도 해당 유형입니다.
- 입지. 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재한 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범내골역이 있어 감정평가상 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층, 사용승인일은 2019.12.18입니다. 승강기·기계식주차·도시가스 개별난방 설비가 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 일부 필지는 상대보호구역·철도보호지구에 해당합니다.
- 도로. 남측 약 6m 도로와 접하고 동측 약 1~2m 도로와 접합니다.
- 위반사항. 감정평가 자료상 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 김영준 씨의 전입일 2022.12.27, 확정일자 2022.12.09, 보증금 130,000,000원을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.07.27 초읍동새마을금고 근저당권이 기준이라는 점과 이후 권리의 소멸 여부를 최종 등기부에서 확인해야 합니다.
- 명도 가능성. 대항력은 없지만 실제 점유자가 있는 경우 낙찰 후 인도·명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 시세 검증. 감정가 대비 70%라는 숫자만 보지 말고 아진더팔라시우 오피스텔의 동일·유사 면적 최근 거래를 별도로 확인하세요.
- 공동담보 구조. 여러 근저당권이 공동담보로 설정돼 있고 신청채권 청구액도 3,135,034,950원으로 크므로 배당표의 채권액을 이 호실 단독 채무로 단순 해석하지 마세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비, 당해세와 최우선변제 가능 항목은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “보증금은 크지만, 낙찰자 승계는 없다”
이 사건의 가장 눈에 띄는 숫자는 임차보증금 130,000,000원입니다. 하지만 권리분석의 기준은 보증금 크기가 아니라 말소기준권리와 전입 시점의 선후입니다. 김영준 씨의 전입은 2022.12.27, 말소기준 근저당은 2020.07.27이므로 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
따라서 권리 측면에서는 ‘1.3억 보증금 인수형’으로 볼 사건이 아닙니다. 반면 가격은 별개입니다. 감정가 120,000,000원에서 한 차례 유찰돼 84,000,000원까지 내려왔지만 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시세 메리트는 확인되지 않았습니다. 이 물건은 권리보다 실제 거래가와 환금성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 과정이 더 중요합니다.
