부산지방법원 2024타경54937. 범내골역 북서측 인근 ‘아진더팔라시우’ 11층 1103호입니다. 감정평가상 각층 3·4호는 업무시설인 오피스텔로 이용 중이고, 본건은 1103호입니다. 감정가는 120,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 84,000,000원입니다. 소유자는 주식회사오주지니어스이며, 2019.12.27. 소유권보존 이후 신탁등기가 있었다가 2020.06.18. 신탁재산 귀속을 원인으로 신탁등기가 말소되었습니다.
권리분석의 중심은 2020.06.18. 근저당권입니다. 같은 접수번호로 초읍동새마을금고 960,000,000원, 당감2동새마을금고 425,520,000원, 전포1동새마을금고 404,244,000원 등의 근저당권이 설정되어 있고 공동담보가 기재돼 있습니다. 이 가운데 초읍동새마을금고 근저당권이 말소기준으로 잡혀 있으며, 이후 설정된 한상미의 전세권 120,000,000원은 데이터상 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경54937 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천로12번길 15, 11층1103호 (범천동, 아진더팔라시우) |
| 물건종류 | 오피스텔 · 감정평가상 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔) 이용 |
| 소유자 | 주식회사오주지니어스 |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 84,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 3,135,034,950원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 전세권은 소멸
말소기준은 2020.06.18. 초읍동새마을금고 근저당권입니다. 2020.06.26. 등기된 한상미의 전세권은 전세금 120,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부, 존속기간은 2020.05.19.부터 2022.05.18.까지로 기재되어 있습니다. 설정등기 순위가 말소기준보다 뒤이므로 데이터 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 가격 — 1회 유찰됐지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 자료는 없다
현재 최저매각가는 84,000,000원으로 감정가 120,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 58,799,999원(49%), 그 다음은 41,159,999원(34.3%)으로 제시되어 있습니다. 다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않았고, 단지 정보의 면적도 본건과 일치하지 않습니다. 따라서 단순히 “감정가 대비 30% 할인”이라는 이유만으로 시장가보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
| 단지 | 아진더팔라시우 |
|---|---|
| 세대수 | 28세대 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
| 현재 회차 | 1회 유찰 · 84,000,000원 · 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 | 58,799,999원 · 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 | 41,159,999원 · 감정가의 34.3% |
③ 예상배당표 (매각가 84,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,912,000원 |
| 2. 근저당권 · 초읍동새마을금고 | 960,000,000원 | 82,088,000원 |
| 3. 근저당권 · 당감2동새마을금고 | 425,520,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 전포1동새마을금고 | 404,244,000원 | 0원 |
| 5. 전세권 · 한상미 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권액 합계 1,909,764,000원 중 82,088,000원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,827,676,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 후순위 권리의 이동 — 채권양도와 근질권
경매개시결정 이후인 2024.08.22.에는 기존 근저당권의 확정채권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 느티나무제이차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부 채권 근질권이 설정되어 있습니다. 초읍동새마을금고 960,000,000원, 당감2동새마을금고 425,520,000원, 전포1동새마을금고 404,244,000원 및 이미 말소된 시민공원새마을금고 276,588,000원 관련 등기에 각각 이전·근질권 기록이 이어집니다.
등기 구조는 복잡해 보이지만 매수인 입장에서는 배당 계산상 인수액 0원으로 정리되어 있습니다. 즉 채권자 사이의 권리이전·질권관계 자체가 현재 계산에서 매수인 추가부담으로 전환되지는 않습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 각층 1·2호는 공동주택(아파트), 각층 3·4호는 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며 본건은 1103호입니다.
- 입지. 부산진구 범천동 부산도시철도 1호선 범내골역 북서측 인근으로, 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 혼재한 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 범내골역이 있어 제반 교통환경은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 15층이며 사용승인일은 2019.12.18입니다.
- 설비. 급·배수, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 방송, 승강기, 기계식주차, 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터의 범천로12번길, 동측으로 폭 약 1~2미터의 범천로12번가길에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역이 포함되고 일부 필지는 철도보호지구에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 인도 가능 시점을 현황조사·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 전세권 원본 확인. 한상미 전세권 120,000,000원은 말소기준 이후라 매각 소멸 판정이지만, 현재 점유 및 인도관계는 별도 문제일 수 있습니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래가가 없으므로 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래·임대료·수익률을 따로 대조해야 합니다.
- 채권관계 확인. 2024.08.22. 근저당권 이전 및 근질권 설정이 다수 있으므로 최신 등기부와 배당요구관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 84,000,000원이 감정가의 70%라는 사실과 실제 시장가 대비 저렴하다는 판단은 별개의 문제입니다.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 점유와 적정가’가 승부처
이 물건의 등기 권리구조는 표면적으로 복잡합니다. 여러 새마을금고의 공동담보 근저당, 경매개시 뒤 채권양도와 근질권 설정, 그리고 120,000,000원의 전세권까지 이어집니다. 그러나 말소기준은 2020.06.18. 근저당권으로 분명하고, 그 뒤의 한상미 전세권은 매각 소멸, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수 0원입니다.
문제는 가격입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%인 84,000,000원까지 내려왔지만, 본건과 직접 비교할 최신 실거래가가 없어 이것만으로 싸다고 결론낼 수 없습니다. 더구나 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 따라서 이 물건은 “권리는 소멸형, 시세와 점유는 반드시 현장에서 다시 확인해야 하는 오피스텔”로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
