인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-23호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 등기상 핵심은 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며 현재 경매개시결정은 그보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
다만 이 물건은 단순히 “근저당 하나, 인수 0원”으로 끝낼 유형은 아닙니다. 같은 2015.11.25. 신대범 명의 소유권 취득 뒤 근저당권이 설정됐고, 이어 아시아신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 등기부에도 임대차 등 법률행위를 할 때 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 신탁원부에서 확인할 필요가 있다고 명시돼 있습니다. 특히 현황상 전입자가 28명에 이르므로 법률상 승계 여부와 별개로 실제 점유·명도 확인의 비중이 큰 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-23호 (구월동,메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 지상6층 건물 중 5층 · 사용승인 2002.12.24. |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당보다 임차인이 모두 늦다
과거 수산업협동조합중앙회 근저당권, 주식회사르네코 근저당권, 김명환 가압류, 강봉주 임의경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 2015.11.25. 임의경매로 인한 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 이후 새로 설정된 을구 4번 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 현 경매개시결정도 이 근저당권 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 28명, 대항력은 전원 없음
확인된 28명은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 28명입니다. 전입일은 모두 2015.11.25. 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 승계하는 임차보증금은 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자·배당요구에 관한 확인이 충분하지 않아 우선변제 관계와 실제 점유상태는 입찰 전에 보완 확인해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 1회 유찰됐지만 시세 메리트는 단정 금지
감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 14,000,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 물건과 비교할 수 있는 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 근린시설이면서 실제 이용은 업무시설(사무소)이므로 거래가 확인되는 아파트처럼 단순한 시세비교 방식도 적용하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 최저가 14,000,000원에서는 집행비용 652,000원과 등기상 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 배당되고 3,348,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
사건의 청구금액은 488,135,970원이지만 현재 배당 시뮬레이션에서 부흥신용협동조합에 배당되는 금액은 등기상 근저당권 채권최고액 기준 10,000,000원이고, 신청채권 전체는 만족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 청구금액과 등기상 담보액의 큰 차이도 원본 채권관계 확인 포인트입니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근으로, 업무시설·상업시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(20)은 업무시설(사무소)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 토지는 북측과 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 호실 위치 확인. 감정자료에는 기호(13)-(20)에 대해 집합건축물대장 5층 평면도와 현황·복도 부착 호별 배치도는 일치하지만, 전유부 건축물현황도상 호 위치가 다르게 표기돼 있다고 기재돼 있습니다.
- 환금성. 근린시설이면서 실제 업무시설(사무소) 이용 물건으로, 현재 확인되는 실거래 비교값 없이 감정가 할인율만으로 환금성이나 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 소유자는 아시아신탁주식회사입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한과 임대차 관련 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 28명 점유관계 확인. 모두 후순위라 대항력은 없지만 실제 사용 호실, 현재 점유 여부, 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·우선변제 확인. 임차인 전원의 보증금과 우선변제 관계가 명확하지 않습니다. 최우선변제 가능액은 실제 배당과 잔여금에 영향을 줄 수 있습니다.
- 청구금액과 담보액 대조. 사건 청구금액 488,135,970원과 등기상 말소기준 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 원본 채권서류에서 확인해야 합니다.
- 호실 위치 대조. 감정자료에 일부 호실의 전유부 건축물현황도상 위치 차이가 기재돼 있으므로 현장·평면도·등기 목적물을 서로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 14,000,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교값이 확인되지 않아 할인율 자체를 가격 메리트로 간주하면 안 됩니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 28명의 점유와 신탁
등기와 배당 계산만 보면 구조는 명료합니다. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 28명의 전입은 모두 그 이후입니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인은 없고 현재 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 금액 승계가 아니라 점유와 신탁에 있습니다. 실제 임차인이 28명이고 보증금·우선변제 관계가 명확하지 않으며 소유권은 신탁등기 상태입니다. 여기에 감정자료상 일부 호실 위치 표기 차이까지 확인 대상입니다. 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교할 실거래 시세가 확인되지 않는 이상 가격이 싸다고 단정할 근거도 없습니다. 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신탁원부·28명 점유·호실 위치를 확인한 뒤에야 입찰 판단이 가능한 근린·업무시설”입니다.
