인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-79호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사이며, 말소기준은 2015.11.25. 접수 제112021호 부흥신용협동조합 근저당권, 채권최고액 10,000,000원입니다. 같은 날 접수 제112022호로 신대범에서 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁에 의한 소유권이전이 이루어졌고, 2024.05.09. 부흥신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
권리표만 보면 말소기준 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 단순한 ‘무인수 물건’으로만 보면 안 됩니다. 현황조사 등에 등장하는 점유·임차인이 28명이고, 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만 보증금·확정일자와 우선변제 관련 사항이 확인되지 않습니다. 명도와 점유현황을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-79호 (구월동, 메인프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(사무소) |
| 현재 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 44,000,000원 / 30,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당이 신탁보다 먼저다
이 사건의 기준점은 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당입니다. 접수번호도 근저당 제112021호, 신탁 소유권이전 제112022호로 근저당이 신탁보다 앞섭니다. 현재 경매개시결정 역시 해당 근저당권자인 부흥신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 배당 시나리오에서는 이 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차인·점유 분석 — 28명 모두 기준권리 이후 전입
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복 합산 대상은 없고, 집계상 실제 임차인·점유자는 28명입니다. 가장 이른 전입일도 2021.02.19.로, 2015.11.25. 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 결과상 28명 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 우선변제 여부는 확인되지 않아 배당관계까지 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 30,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 954,400원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 19,845,600원 |
현재 최저가 30,800,000원을 가정한 배당입니다. 배당 시나리오상 담보채권 10,000,000원은 전액 배당되고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 신청 청구액은 488,135,970원이지만 이 물건의 시나리오상 신청채권자 배당액은 10,000,000원으로 표시되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천경찰청 남측 인근으로, 주변에 업무시설·상업시설·공원이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)이며, 건물은 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상6층 구조입니다. 사용승인일은 2002.12.24.입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 장방형 상업용 부지로 북측과 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 호실 위치 확인. 감정서에는 기호(13)-(20)에 대해 5층 평면도·현황·복도 부착 배치도상의 위치와 집합건축물대장 전유부 건축물현황도의 위치 표기가 서로 다르다고 기재되어 있습니다. 대상 502-79호와의 대응 여부를 입찰 전에 직접 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성 판단. 업무·상업시설이 혼재한 지역이나, 동일 물건의 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장 경쟁력을 수치로 확인할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 28명 점유현황 확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수는 없지만, 실제 점유 여부와 사용 공간·퇴거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자, 우선변제 관련 사항이 확인되지 않아 배당표의 임차인 최우선변제 반영 여부를 다시 점검해야 합니다.
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2015-2448호를 통해 신탁 목적, 수익자, 관리·처분 권한 및 임대차 관계를 대조하세요.
- 호실 특정 확인. 감정서에 일부 호실 위치표기 차이가 기재되어 있으므로 집합건축물대장 평면도·전유부 현황도·현장 호수표시를 함께 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 업무시설·근린시설 거래사례를 별도로 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
- 청구액과 담보액 대조. 사건 청구액은 488,135,970원이고 이 부동산에 설정된 말소기준 근저당 채권최고액은 10,000,000원입니다. 공동담보와 사건 기록의 청구 구조를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
이 사건은 금전적 인수만 놓고 보면 분명합니다. 말소기준은 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당이고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 28명의 전입도 모두 기준권리보다 늦어 대항력 보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.
하지만 안전성을 깎는 요소는 다른 곳에 있습니다. 28명의 다수 점유, 보증금·확정일자 미상, 신탁등기, 그리고 감정서상 일부 호실 위치표기 차이입니다. 여기에 시세를 판단할 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가 30,800,000원이 시장가격 대비 유리하다고 말할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “금전 인수는 0원, 그러나 점유·신탁·호실 특정 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
