인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-37호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가 24,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 16,800,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 아시아신탁주식회사이며, 신탁원부 제2015-2445호가 존재합니다.
권리의 기준점은 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 현황조사에 확인된 전혜란 등 28명의 전입일은 2021.02.19.부터 2024.03.20.까지로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 모두 대항력 없음이고, 현재 회차 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-37호 (구월동,메인프라자) |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 16,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 전입
과거 수산업협동조합중앙회 근저당권과 압류·2014년 임의경매개시결정은 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권이며, 2024.05.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 28명 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요
현황조사에서 확인된 점유자는 28명입니다. 모두 말소기준일인 2015.11.25.보다 뒤에 전입해 대항력은 없다고 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 대부분이며, 임대관계도 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계와 퇴거 협의 난도는 입찰 전 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 16,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,400원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,097,600원 |
현재 회차 16,800,000원 가정에서는 집행비용 702,400원과 근저당권 10,000,000원이 배당되고 6,097,600원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
신청채권자의 사건 청구액은 488,135,970원이지만 등기상 말소기준 근저당권의 채권최고액은 10,000,000원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 근저당권자에게 10,000,000원을 배당하는 구조로, 현재 회차에서도 신청채권 전액이 충족되는 것으로 계산되지는 않습니다.
④ 물건·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 입지. 인천경찰청 남측 인근으로 업무시설·상업시설·공원 등이 소재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물이며, 사용승인일은 2002.12.24.입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 토지는 3,507.1㎡, 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 서측 포장도로에 접하고, 토지정보상 소로1류와 광장에도 접합니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·재산관리·처분 및 임대차 관련 조항을 원문으로 대조하세요.
- 점유자 확인. 현황조사상 28명이 확인됩니다. 대항력은 없지만 실제 각 호·구획의 점유관계와 퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당요구·최우선변제 여부를 매각물건명세서와 원자료로 대조하세요.
- 호 위치 대조. 5층 평면도·현황·복도 배치도와 전유부 건축물현황도의 위치 표기가 다르므로 실제 매각 대상 위치를 직접 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 없어 최저가 16,800,000원의 시장 대비 가격 메리트는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
- 배당 한계. 현재 배당표의 잔여 6,097,600원은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 점유와 서류가 더 중요하다
이 사건의 권리 기준은 명확합니다. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 확인된 28명의 전입은 모두 그 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 현재 회차 16,800,000원 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 다수 점유자의 임대관계와 보증금이 미상이고, 현재 소유권은 신탁등기 상태이며, 일부 호는 전유부 건축물현황도상 위치와 실제 현황·평면도 사이에 차이가 기재돼 있습니다. 더구나 실거래 시세가 없어 최저가가 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 권리 인수는 낮지만 현장·서류 확인 난도는 높은 근린시설·업무시설 경매로 보는 것이 적절합니다.
