인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-30호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가의 실제 이용상태는 기호(1)-(20) 모두 업무시설(사무소)로 조사됐습니다. 현재 소유자는 수탁자인 아시아신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 같은 날 신대범 명의로 임의경매 매각에 따른 소유권이전이 이뤄진 뒤 근저당권이 설정됐고, 이어 아시아신탁주식회사로 신탁 소유권이전이 등기됐습니다.
등기만 보면 말소기준 근저당권 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시뮬레이션도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다. 그러나 이 물건은 단순한 ‘근저당 하나짜리’로 끝내 보기 어렵습니다. 현황조사에 28명이 등재돼 있고 이들의 보증금과 확정일자는 모두 미상이며, 등기기록에는 신탁부동산의 임대차 등 법률행위와 관련해 신탁원부를 함께 확인해야 한다는 주의사항도 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-30호 (구월동, 메인프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 6층 건물 · 사용승인 2002.12.24. |
| 현재 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 37,000,000원 / 25,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 청구액 | 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17. |
① 권리 흐름 — 근저당은 단순하지만, 신탁은 따로 확인
과거 수산업협동조합중앙회 명의의 2009.11.20. 근저당권 3,289,000,000원은 2015.11.25. 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 같은 날 새로 설정된 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 이 권리보다 뒤인 2024.05.09. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 현황조사 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에는 총 28명이 확인됩니다. 가장 이른 전입일은 2021.02.19.이고, 말소기준권리 설정일은 2015.11.25.이므로 조사된 28명 모두 전입시점이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음입니다. 다만 각 인원의 보증금·확정일자·우선변제 여부는 미상이므로 배당 및 실제 점유관계는 원문 확인이 필요합니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18. | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 근거는 별개
감정가는 37,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 25,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 18,130,000원(49%), 3회 유찰 시 12,691,000원(34.3%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 25,900,000원 | 0원 | 15,033,800원 |
| 2회 유찰 시 | 18,130,000원 | 0원 | 7,403,660원 |
| 3회 유찰 시 | 12,691,000원 | 0원 | 2,062,562원 |
현재 최저가는 감정가 대비 상당히 내려와 있지만, 감정가 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 단정할 수는 없습니다. 특히 이 물건은 아파트가 아니라 업무시설(사무소)이고, 실제 점유구조도 단순하지 않아 가격 판단과 권리·명도 판단을 분리해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 25,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 866,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,033,800원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 부흥신용협동조합 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근. 업무시설·상업시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(20)는 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물. 외벽은 복합판넬 등, 내벽은 타일 및 도배 등, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 돼 있습니다.
- 토지. 장방형 토지이며 근린생활시설·위락시설·판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역(구월)·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 8,699,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자는 아시아신탁주식회사입니다. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분권한·임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 28명 점유관계 확인. 전입일은 모두 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·구체적 점유부분은 미상입니다. 현황과 계약관계를 대조해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 배당표에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 확인되면 배당구조가 달라질 수 있습니다.
- 사무소와 전입 현황 대조. 감정 이용상태는 업무시설(사무소)인데 다수의 전입이 확인됩니다. 실제 사용형태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 시장가격 대비 저렴하다는 판단은 같은 의미가 아닙니다.
- 호실 위치 확인. 감정평가에서 일부 기호의 평면도·전유부 현황도 위치 표시 차이가 지적됐으므로 해당 여부를 원문과 현장에서 확인해야 합니다.
- 청구액과 담보한도 구분. 사건 청구액 488,135,970원과 본 호수에 반영된 근저당권 채권최고액 10,000,000원의 관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 ‘신탁·점유 구조’가 승부처
표면적인 숫자만 보면 감정가 37,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 25,900,000원까지 내려왔고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 현황조사에 올라온 28명 역시 모두 말소기준권리보다 뒤에 전입해 대항력은 없습니다.
그렇지만 이 사건의 핵심은 할인율보다 구조입니다. 현재 명의자는 아시아신탁주식회사이고 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하며, 감정상 사무소인 물건에 다수의 전입자가 존재하고 그 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 그러나 신탁·점유 확인 전에는 안전형으로 단정하지 않는다”입니다. 25,900,000원이라는 가격보다 먼저 확인해야 할 것은 누가 어떤 권한으로 점유·임대하고 있는가입니다.
