인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-32호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 20,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 아시아신탁주식회사이며 수탁자 명의로 단독소유하고 있습니다.
권리의 중심은 2015.11.25 설정된 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이고 2024.05.09 같은 부흥신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 현황조사에 잡힌 28명의 전입일은 2021.02.19부터 2024.03.20까지로 모두 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 이들의 대항력은 모두 없고, 현재 배당계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-32호 (구월동,메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하2층, 지상6층 건물 중 5층 · 사용승인일 2002.12.24 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 신탁 확인은 별도
현재 경매의 말소기준은 을구 3번 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 2024.05.09 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 표시돼 있습니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당권과 강봉주에게 이전된 권리, 과거 임의경매개시결정은 2015.11.25 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다.
② 전입자 28명 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제 확인 필요
현황조사 등에 확인된 전입자는 총 28명입니다. 가장 빠른 전입일도 2021.02.19로 말소기준일 2015.11.25보다 늦어, 제공된 권리판정상 모두 대항력 없음입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복된 보증기관 신고도 없습니다.
| 이름 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 / 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격·회차 시나리오 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
감정가는 20,000,000원이고 현재는 1회 유찰돼 최저매각가가 14,000,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 9,800,000원(49%), 3회 유찰 시 6,860,000원(34%)입니다. 다만 비교할 실거래 가격이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정하는 것은 피해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 |
신청채권자의 사건상 청구액은 488,135,970원이지만, 이 호에 설정된 말소기준 근저당권의 채권최고액은 10,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2015-306호가 기재돼 있고, 각 회차 시나리오에서도 신청채권자는 전액 변제를 받지 못하는 것으로 표시됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차 14,000,000원 가정에서는 집행비용 652,000원과 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 배당되고 소유자 교부액 3,348,000원이 남는 계산입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근에 위치하며, 업무시설·상업시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중이며 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 토지면적은 3,507.1㎡, 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다. 북측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 토지거래 관련. 감정요항에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 및 재지정 기간이 2024.09.20까지로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
- 공부와 현황. 기호 13~20은 5층 평면도상 위치와 현황 및 복도 부착 호별 배치도상 위치가 동일하지만, 전유부 건축물현황도상 호 위치는 다르게 표기돼 있으며 감정평가는 5층 평면도와 현황을 기준으로 했습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2015-2441호에서 신탁 목적·수익자·신탁재산 관리·처분 조항을 반드시 대조해야 합니다.
- 전입자 28명 재확인. 전입일은 모두 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않으므로 실제 점유관계와 함께 확인해야 합니다.
- 최우선변제 확인. 현재 배당표는 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 보증금 규모와 요건 확인 결과에 따라 부흥신용협동조합 및 소유자 예상배당액이 달라질 수 있습니다.
- 호별 위치 원본 대조. 일부 호는 전유부 건축물현황도와 5층 평면도·현황의 위치 표기가 다르므로 502-32호의 실제 위치와 공부를 직접 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(사무소)이므로, 실제 이용과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%인 14,000,000원이지만 비교 실거래 기준이 없으므로, 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 확정하지 않는 편이 안전합니다.
- 매각기일. 매각기일은 2026.09.17입니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 28명의 확인 작업
이 사건은 표면적인 말소기준 분석만 보면 단순합니다. 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권이 기준이고, 2021년 이후 전입한 28명은 모두 후순위라 대항력이 없으며 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 현재 최저가 14,000,000원에서도 근저당 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되는 구조입니다.
하지만 실제 입찰 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 28명의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았고, 예상배당에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 소유권도 아시아신탁주식회사 수탁자 명의라 신탁원부 확인이 필요하며, 일부 호의 건축물현황도상 위치와 현황에도 차이가 기재돼 있습니다. 가격 역시 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교 기준이 없으므로 ‘싸다’는 결론을 먼저 내릴 수 없습니다. 말소관계는 비교적 명확하지만, 입찰 전 확인해야 할 점유·신탁·현황 요소가 많은 사건으로 보는 것이 적절합니다.
