인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-112호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 20,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “30% 할인 = 시세보다 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.
권리의 기준점은 2015.11.25 접수된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 이 호실 등기상 채권최고액은 10,000,000원이며, 2024.05.09 같은 부흥신용협동조합이 임의경매개시결정을 받았습니다. 사건 청구금액은 488,135,970원으로 표시되지만, 현재 배당 시나리오는 이 호실에 설정된 근저당권 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-112호 (구월동, 메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 현재 소유명의 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 · 지하2층/지상6층 · 사용승인일 2002.12.24 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 신탁 확인은 필요
과거 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당권과 2011년 주식회사르네코 근저당권, 가압류·압류·과거 경매개시결정은 2015.11.25 임의경매 매각 과정에서 이미 말소된 것으로 확인됩니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 접수된 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원입니다. 이후 2024.05.09 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 28명, 전입은 모두 기준권리 이후
확인된 실제 임차인은 28명이며 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 가장 이른 전입일도 2021.02.19로 말소기준일 2015.11.25보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 모두 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일·유사 물건의 실거래 자료가 없기 때문에, 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 주는 것은 금물입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 |
중요한 점은 낙찰가가 내려가도 현재 분석상 임차보증금 인수가 붙어 실질취득가가 되돌아 올라가는 구조가 아니라는 점입니다. 현재 회차의 실질취득은 14,000,000원으로 계산됩니다. 다만 이것이 시장에서 싼 가격인지에 대한 비교 자료는 없으므로, 가격 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차 14,000,000원 가정에서는 집행비용 652,000원, 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 배당되고 3,348,000원이 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여액은 달라질 수 있습니다. 사건 청구금액 488,135,970원은 전액 만족되지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근으로, 업무시설·상업시설·공원이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 건물은 철골철근콘크리트조 지하2층·지상6층이고 사용승인일은 2002.12.24입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 평지의 가로장방형 상업용 부지입니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 도로. 본건 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고, 소로1류와 광장에도 접하는 것으로 확인됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유명의가 아시아신탁주식회사이고 등기에도 신탁원부 확인 필요성이 명시되어 있습니다. 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 입찰 전 대조해야 합니다.
- 28명 임차관계 대조. 전입일은 모두 후순위지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 최신 매각물건명세서에서 보증금, 확정일자, 배당요구 및 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 호 위치 재확인. 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 호 위치가 현황 및 5층 평면도와 상이했던 오류가 확인되어 정정처리된 이력이 있습니다. 현장 호 표시와 최신 공부를 다시 맞춰보는 것이 안전합니다.
- 가격 별도 검증. 현재 14,000,000원은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없습니다. 감정가 할인율을 시세 할인율로 오인하지 말고 동일 건물·인근 유사 업무시설 거래가격을 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 가격 근거가 아니다
이 사건의 장점은 분명합니다. 2015.11.25 말소기준권리 이후에 28명의 전입이 시작됐고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 반대로 검토할 서류는 적지 않습니다. 신탁원부, 다수 임차인의 보증금·확정일자, 호 위치 정정 이력을 모두 확인해야 합니다.
가격에서는 더욱 보수적이어야 합니다. 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰되어 14,000,000원이 됐지만, 이를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리상 인수는 0원, 시세 메리트는 미확인.”입니다. 현재 단계에서 승부처는 낮아진 최저가 자체가 아니라, 그 14,000,000원이 실제 업무시설 시장가격과 비교해 어느 위치에 있는지를 확인하는 것입니다.
