인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-89호입니다. 감정평가상 이용상태는 업무시설(사무소)이고, 사건상 용도는 근린시설입니다. 감정가 35,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 24,500,000원입니다.

권리의 기준점은 2015.11.25 설정된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 채무자는 신대범입니다. 같은 날 신대범이 임의경매로 소유권을 취득한 뒤, 부흥신용협동조합 근저당 설정과 아시아신탁주식회사 앞으로의 신탁이 이어졌습니다. 이후 2024.05.09 부흥신용협동조합이 이 사건 임의경매를 개시했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015.11.25

과거 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 3,289,000,000원 근저당은 2015.11.25 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 말소기준은 그 이후 새로 설정된 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다. 2024.05.09 경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

점유자 확인 — 28명 모두 말소기준 이후 전입

현황조사 등에 나타난 점유자는 총 28명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2015.11.25보다 뒤이므로 각 조사 결과상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요한 상태이므로 명도·점유관계는 별도로 대조해야 합니다.

② 가격 구조 — 감정가 35,000,000원에서 1회 유찰

현재 최저매각가는 24,500,000원으로 감정가 35,000,000원의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 24,500,000원입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 시장가 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.

배당 시나리오상 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 전액 배당되는 것으로 계산돼 있으며, 각 회차의 채권 미배당액은 0원입니다.

③ 예상배당표 (매각가 24,500,000원 가정)

현재 회차 매각가 24,500,000원 가정. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동할 수 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근. 업무시설·상업시설·공원이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물의 5층에 위치하며, 건축물대장 사용승인일은 2002.12.24입니다.
• 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며, 토지는 상업용으로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 8,699,000원/㎡이며 토지면적은 3,507.1㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 호 위치. 기호 일부는 집합건축물대장 5층 평면도 및 현황과 전유부 건축물현황도상 호 위치가 상이하게 표기됐고, 매각물건명세서 비고상 해당 오류는 확인 후 정정처리됐습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항과 임대차 권한을 직접 확인해야 합니다.
• 점유자 28명 대조. 전입일상 모두 말소기준 이후지만 실제 점유호와 사용관계, 퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 조사된 점유자들의 보증금과 확정일자 등이 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
• 호 위치 확인. 전유부 건축물현황도와 현황 사이 위치 차이가 있었던 만큼 502-89호의 실제 위치와 정정 결과를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
• 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실과 시장가 대비 가격 메리트는 별개의 문제로 봐야 합니다.
• 배당 한계 확인. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 현장 확인

등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 28명의 전입은 모두 그보다 늦습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이 사건은 단순히 “인수 0원”이라는 한 줄로 끝내기 어렵습니다. 현재 소유명의가 아시아신탁주식회사로 되어 있고, 신탁원부 확인 주의사항이 있으며, 다수 점유자가 조사됐습니다. 여기에 호 위치 표시 오류의 정정 이력까지 있습니다. 따라서 권리의 금액 부담은 낮지만, 점유·신탁·물건 특정의 확인 부담은 높은 사건입니다. 현재 최저매각가 24,500,000원에 접근한다면 가장 먼저 확인할 것은 할인율이 아니라 신탁원부와 실제 502-89호의 점유상태입니다.