인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-111호로, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 아시아신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이며 현재 경매개시결정도 같은 부흥신용협동조합이 신청했습니다.
권리순위만 보면 핵심은 명확합니다. 조사된 전입자 28명의 가장 빠른 전입일도 2021.02.19.로, 모두 2015.11.25. 말소기준보다 뒤입니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력 있는 임차인은 없습니다. 그러나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 다수라는 사실은 명도와 실제 점유관계 확인 차원에서 별개로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-111호 (구월동, 메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 지상6층 · 사용승인 2002.12.24 |
| 현재 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 부흥신협 근저당
과거 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당 3,289,000,000원, 2011년 주식회사르네코 근저당 400,000,000원과 가압류·경매·압류 등은 2015.11.25. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 같은 날 신대범에게 소유권이 이전되고 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 설정됐으며, 이후 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다.
② 임차관계 — 실제 조사 28명, 전원 말소기준 이후 전입
조사된 실제 임차관계는 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 합산할 대상은 없습니다. 28명 전부 전입일이 2015.11.25. 이후이므로 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자·우선변제 여부는 확인되지 않았습니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 2. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 최저가 14,000,000원 가정 시 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원은 전액 배당되고 3,348,000원이 잔여합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 |
⑤ 호실 위치·공부 대조 — 이 물건의 실무 핵심
감정평가에는 일부 호실의 집합건축물대장 전유부 건축물현황도상 위치가 현황 및 5층 평면도와 다르게 표시돼 있었다고 적혀 있고, 매각물건명세서 비고에는 해당 오류를 확인해 정정처리했다고 기재돼 있습니다. 감정평가는 5층 평면도와 현황을 기준으로 이뤄졌습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천경찰청 남측 인근. 업무시설·상업시설·공원이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며, 사용승인일은 2002.12.24입니다. 위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 3,507.1㎡ 장방형 평지로 근린생활시설·위락시설·판매 및 영업시설 부지로 이용 중이며 북측·서측 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 환금성. 아파트가 아닌 업무시설(사무소)형 집합건물이고 다수 호실 구조이므로, 가격 판단은 주거용 실거래가가 아니라 해당 호실의 실제 임대·매매 수요 확인이 우선입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 28명 점유관계 특정. 전입자 전원이 대항력은 없지만 실제로 누가 502-111호를 점유하는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 신탁원부 확인. 아시아신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있으므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 호실 위치 대조. 전유부 건축물현황도상 위치 오류 정정 이력이 있으므로 정정된 도면과 현장 호실을 일치시켜야 합니다.
- 업무시설 수요 확인. 현재 최저가는 14,000,000원이지만 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 가격이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장과 현장을 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 특정이 더 중요하다
이 사건의 등기상 구조는 생각보다 단순합니다. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 28명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없습니다. 현재 14,000,000원 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 권리금액이 0원이라는 이유만으로 난도가 낮다고 볼 수는 없습니다. 보증금 미상의 전입자 28명, 신탁 소유, 다수 호실 구조, 호실 위치 표시 오류 정정 이력이 한꺼번에 겹쳐 있습니다. 감정가 20,000,000원에서 14,000,000원으로 내려온 가격만 보고 매력을 평가하기보다, 실제 502-111호의 위치·점유자·임대차 권원과 신탁원부를 맞춰 보는 것이 먼저입니다. 등기상 인수는 0원, 실무상 확인사항은 많다. 이 물건의 결론입니다.
