인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-35호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 등기상 소유자는 수탁자인 아시아신탁주식회사입니다. 권리의 기준점은 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당권은 공동담보목록 제2015-306호에 연결돼 있으며, 2024.05.09. 같은 부흥신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다.

현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 하지만 같은 건물·유사 호실의 실거래 비교 자료는 확인되지 않으므로, 70%라는 숫자만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 특히 이 물건은 단순한 등기 인수보다 현장 확인 항목이 많습니다. 현황조사 등에 이름이 확인된 실제 임차인이 28명이고, 이들의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 부흥신협 근저당

과거 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당권과 2014년 강봉주 명의의 임의경매는 2015.11.25. 임의경매 매각 과정에서 정리됐습니다. 같은 날 신대범에게 소유권이 이전된 뒤, 부흥신용협동조합의 근저당권이 설정되고 이어 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 바로 이 부흥신용협동조합 근저당권이며, 제공된 권리분석상 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 — 실제 28명, 모두 말소기준 이후 전입

확인된 이름은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 28명입니다. 전입일은 2021.02.19.~2024.03.20.로 모두 말소기준일 2015.11.25. 이후이므로 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 따라서 현재 자료상 임차보증금의 매수인 승계액은 0원입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 배당관계와 실제 점유범위는 별도 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)

현재 최저가 14,000,000원 가정에서는 집행비용 652,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원이 배당되고 3,348,000원이 남는 구조입니다. 제공된 배당 계산의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 회차 시나리오 — 가격이 내려가도 채권 미배당이 늘 뿐

2회 유찰 시 매각가는 9,800,000원, 3회 유찰 시 6,860,000원으로 내려갑니다. 그에 따라 근저당권자의 미배당은 776,400원, 3,663,480원으로 증가하지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인이 승계하는 금액은 모두 0원입니다. 다만 이는 가격 메리트와 별개의 이야기입니다. 실거래 자료가 없기 때문에 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

⑤ 입지·건물·호실 확인 포인트 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천경찰청 남측 인근으로 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용. 감정평가상 기호(1)-(20)은 업무시설(사무소)입니다. 건물은 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 구조이고 사용승인일은 2002.12.24.입니다.
• 설비. 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며 토지는 3,507.1㎡, 공시지가 8,699,000원/㎡입니다.
• 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고, 토지 정보상 소로각지입니다.
• 위반건축물. 위반 여부는 없는 것으로 확인됩니다.
• 호실 위치. 기호(13)-(20)은 5층 평면도와 현황 및 복도 부착 호별 배치도상의 위치는 일치하지만, 전유부 건축물현황도상 호 위치는 다르게 표시돼 있으며 감정평가는 5층 평면도 및 현황을 기준으로 했습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 28명 실제 점유 확인. 전입자가 모두 후순위라 대항력은 없지만, 실제 어느 공간을 누가 점유·사용하는지 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 금액 승계는 0원으로 산정돼도 배당관계와 명도 협의를 위해 원문을 확인해야 합니다.
• 신탁원부 제2015-2444호 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 등기사항과 함께 대조해야 합니다.
• 502-35호 현장 특정. 감정평가에서 일부 호실의 건축물현황도 위치가 현황과 다르게 표시됐다고 밝힌 만큼 5층 평면도·복도 표시·실제 위치를 대조해야 합니다.
• 가격은 별도 검증. 최저가 14,000,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
• 공동담보 구조 확인. 부흥신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2015-306호에 연결돼 있으므로 관련 담보 범위와 사건 서류를 함께 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·신탁원부를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유·신탁·호실 특정

등기와 전입 순서만 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준인 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권보다 확인된 28명의 전입일이 모두 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 물건은 그 한 줄만 보고 끝낼 유형은 아닙니다. 실제 임차인 28명의 보증금·확정일자·배당요구가 확인되지 않았고, 현재 소유권은 신탁 상태이며, 감정평가에는 일부 호실의 건축물현황도상 위치와 현황 표시의 불일치도 적시돼 있습니다.

또한 최저가 14,000,000원은 감정가 20,000,000원의 70%이지만 비교할 실거래 자료가 없어 가격이 싸다는 결론도 내릴 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리상 금전 인수는 0원, 그러나 점유·신탁원부·502-35호 위치 확인은 필수로 정리됩니다.