인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-34호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 20,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,000,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2015.11.25 설정된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 공동담보목록 제2015-306호가 기재돼 있습니다. 같은 날 신대범 명의로 소유권이 이전된 뒤 아시아신탁주식회사에 신탁됐고, 현재 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사(수탁자)입니다. 2024.05.09 부흥신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-34호 (구월동, 메인프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 현 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
과거 수산업협동조합중앙회 근저당권과 인천광역시남동구 압류, 2014년 강봉주 신청 임의경매는 이미 등기부상 말소돼 있습니다. 현재 경매의 기준은 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권이며, 2024.05.09 임의경매개시결정은 그 후순위입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인에게 넘어가는 금액은 0원입니다.
② 임차인·전입자 분석 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사상 확인되는 전입자는 28명입니다. 가장 이른 전입일도 2021.02.19로, 말소기준일 2015.11.25보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정 기준상 28명 모두 대항력 없음이고 매수인 승계도 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 여부는 개별 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격·유찰 시나리오 — 70%는 ‘감정가 대비’ 할인
현재 최저가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 한 차례 더 유찰되면 9,800,000원(49%), 세 차례 유찰 시 시나리오는 6,860,000원(34.3%)입니다. 다만 이번 자료에서는 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않으므로, 70%라는 비율을 시장 시세 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차 14,000,000원 가정에서는 등기상 을구 3번 근저당권 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 3,348,000원이 남는 구조입니다. 신청채권액은 488,135,970원이지만, 이 배당 시뮬레이션의 근저당 배당은 등기상 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되지만, 2회 유찰 시 매각가 9,800,000원에서는 9,223,600원만 배당돼 776,400원이 미배당됩니다. 3회 유찰 시 매각가 6,860,000원에서는 배당액이 6,336,520원으로 내려가 미배당이 3,663,480원으로 커집니다. 이 미배당은 배당관계의 변화이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근이며, 주변에 업무시설·상업시설·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)이며, 건물은 철골철근콘크리트조 지하2층·지상6층 구조입니다. 사용승인일은 2002.12.24입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하고, 토지는 북측 및 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 호별 위치 확인. 감정요항표는 동일 평가대상 중 기호(13)-(20)에 대해 5층 평면도·현황과 전유부 건축물현황도상 호 위치가 다르게 표기돼 있다고 기재하고, 5층 평면도와 현황을 기준으로 평가했습니다.
- 임대관계. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으나 현황조사에서는 다수 전입자가 확인되므로 실제 사용·점유관계를 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2015-2443호의 신탁 목적, 수익자, 신탁재산 관리·처분 및 임대차 관련 조항을 확인하세요.
- 28명 점유관계 대조. 전입자 이름과 실제 502-34호 점유·사용 여부를 현황조사 및 현장 상황과 대조하세요.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 대항력은 없지만 배당 순위와 최우선변제 가능성은 별도 확인이 필요합니다.
- 호별 위치 대조. 감정평가가 언급한 평면도·현황·전유부 건축물현황도 사이 위치 차이를 확인하고 대상 호실을 특정하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가 14,000,000원은 감정가의 70%일 뿐, 최근 거래가격 대비 할인율로 확인된 수치는 아닙니다.
- 배당 시뮬레이션 한계. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 장점, “70%”는 아직 가격 결론이 아니다
이 사건의 권리 구조는 핵심이 분명합니다. 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 전입자 28명은 전부 그 이후에 들어왔습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인이 승계할 임차보증금은 0원이고, 배당 시나리오에서도 각 회차 인수액은 0원입니다.
반면 실무 난도는 낮지 않습니다. 현 소유자가 아시아신탁주식회사인 신탁 부동산이고 전입자가 28명이며, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 감정평가 대상 일부에는 호별 위치 표기 차이도 기록돼 있습니다. 가격 역시 한 번 유찰돼 20,000,000원에서 14,000,000원으로 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아 “시세보다 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 결론적으로 권리 인수는 0원, 그러나 점유·신탁·호실 특정과 가격 검증이 선행돼야 하는 C등급 물건입니다.
