인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-88호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가 31,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 21,700,000원입니다. 등기상 말소기준은 2015.11.25. 접수된 부흥신용협동조합의 근저당권 10,000,000원이고, 2024.05.09. 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.

가격만 보면 감정가의 70%까지 내려왔지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 21,700,000원이 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 가격보다 먼저 볼 것은 점유관계입니다. 현황조사에 잡힌 전입자는 28명이고, 모두 말소기준일 뒤에 전입해 자료상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 28명 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않아, 명세서와 실제 점유상태를 대조하지 않고 들어가기에는 확인 포인트가 많습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 단순, 신탁과 점유는 별도 확인

과거 수산업협동조합중앙회 근저당권 3,289,000,000원과 여러 압류·가압류는 2015.11.25. 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 같은 날 신대범에게 소유권이 이전되고, 접수번호 112021로 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 설정됐습니다. 이어 접수번호 112022로 아시아신탁주식회사에 신탁 소유권이 이전됐습니다. 현재 경매개시결정은 이 근저당권자인 부흥신용협동조합이 신청한 것입니다.

② 임차·점유 조사 — 실제 전입자 28명, 전원 말소기준 이후

보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 전입자는 28명입니다. 가장 빠른 전입일은 김옥임의 2021.02.19.이고, 말소기준일 2015.11.25.보다 모두 늦습니다. 제공된 권리판정상 28명 전부 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금은 전원 미상이고 확정일자·배당요구 여부 역시 확인되지 않아, 금액관계와 점유 실체를 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 21,700,000원 가정)

현재 최저가 21,700,000원 가정 시 집행비용 790,600원과 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원을 배당하고 10,909,400원이 잔여로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 근저당 미배당은 0원

다만 이 표만 보고 추가 유찰이 곧바로 가격 메리트를 뜻한다고 볼 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없어 감정가 31,000,000원 자체가 시장에서 어느 수준인지 판단할 근거가 부족하기 때문입니다. 이 물건은 ‘감정가 대비 할인율’보다 현장 임대수요·실거래·호실의 실제 위치와 점유관계를 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.

⑤ 건물·입지·호실 특정 리스크

• 이용상태. 감정평가상 5층 해당 호들은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
• 입지. 인천경찰청 남측 인근으로 업무시설·상업시설·공원이 소재하는 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2002.12.24.입니다.
• 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적 3,507.1㎡, 공시지가 8,699,000원/㎡입니다.
• 호 위치. 집합건축물대장 5층 평면도와 현황·복도 부착 호별 배치도상 위치는 일치하지만, 전유부 건축물현황도에는 호 위치가 다르게 표시된 이력이 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자 28명 실점유 확인. 주민등록 전입만으로 실제 점유·임대차관계가 모두 확인되는 것은 아니므로 현장과 명세서를 대조하세요.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 현재 확인된 28명은 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서 원본에서 최종 내용을 확인하세요.
• 신탁원부 확인. 현 소유자는 아시아신탁주식회사이며 등기부가 임대차 등 법률행위 시 신탁원부 확인 필요성을 명시합니다.
• 호실 위치 재확인. 건축물현황도상 위치 오류 정정 이력이 있으므로 정정된 공부와 현장을 직접 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 31,000,000원에서 1회 유찰됐지만 비교 실거래 자료가 없어 ‘70%니까 싸다’고 단정하면 안 됩니다.
• 명도비용 반영. 대항력 없음과 실제 명도 난도는 별개입니다. 다수 전입·점유가 실제로 존재한다면 인도 과정의 시간과 비용을 별도로 잡아야 합니다.

맺으며 — 권리보다 ‘점유와 특정’이 어려운 물건

말소기준 자체는 어렵지 않습니다. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권이 기준이고, 조사된 28명의 전입일은 모두 그 뒤라 자료상 대항력이 없으며 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 난도는 그 다음에서 올라갑니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자 28명, 신탁 소유, 그리고 호 위치 오류 정정 이력이 동시에 존재합니다.

따라서 결론은 ‘권리상 인수 0원이니 간단하다’가 아닙니다. 등기 순위만 보면 매수인 인수 부담은 낮지만, 실제 입찰 전에는 신탁원부·매각물건명세서·현황조사·정정된 건축물현황도·현장 점유상태를 한 세트로 확인해야 합니다. 시세 자료도 없는 만큼 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 등기상 권리는 통과, 점유·호실 특정·가격 검증은 필수. 이 사건의 핵심입니다.