인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-58호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정요항표상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 26,000,000원, 현재 최저매각가는 18,200,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 권리의 중심은 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합 근저당권이며 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리로 계산되어 있고, 2024.05.09. 부흥신용협동조합이 임의경매개시결정을 받아 현재 경매가 진행 중입니다.
특징은 점유관계입니다. 현황조사에 이름이 확인되는 전입자는 모두 28명이고, 가장 이른 전입일도 2021.02.19.로 말소기준권리인 2015.11.25.보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정상 28명 모두 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 대부분이므로 배당순위와 최우선변제 여부는 별도로 원본 서류에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-58호 (구월동,메인프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 지상6층 건물 중 5층 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 26,000,000원 / 18,200,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 청구액 | 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당 뒤 신탁, 이후 경매
현재 말소기준권리는 을구 4번 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 접수번호 112021로 근저당이 설정되고, 이어 접수번호 112022로 아시아신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 전입자 28명 — 대항력은 없지만 보증금은 미상
현황조사상 확인된 실제 전입자는 28명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없으므로 중복 승계 사례는 없습니다. 모두 말소기준권리인 2015.11.25.보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27. | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18. | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 18,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 727,600원 |
| 2. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 7,472,400원 |
현재 회차 18,200,000원 가정에서는 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 7,472,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 담보권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 18,200,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 12,740,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 8,918,000원 | 8,357,476원 | 1,642,524원 | 0원 |
3회 유찰 시에는 부흥신용협동조합 담보권 기준 1,642,524원이 미배당되지만, 제공된 시나리오상 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며 매수인 인수는 계속 0원입니다. 다만 실거래 시세가 없어 어느 회차 가격이 시장가격 대비 유리한지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근이며, 주변은 업무시설·상업시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2002.12.24.입니다.
- 용도. 감정요항표상 기호(1)-(20)는 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 사건상 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 3,507.1㎡, 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접하고, 토지자료상 소로각지로 표시됩니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권, 채권최고액 10,000,000원을 기준으로 다시 등기부 원본을 대조하세요.
- 전입자 28명 확인. 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 신탁원부 확인. 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있고 신탁주의사항이 부기되어 있으므로 신탁원부의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 호 위치 대조. 감정요항표의 전유부 건축물현황도 위치 차이 기재를 확인하고 실제 502-58호의 현황과 도면을 대조하세요.
- 시세 조사. 실거래 자료가 없으므로 감정가 26,000,000원이나 최저가 18,200,000원만으로 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 현황조사상 다수 전입자가 확인되므로 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝낼 물건은 아니다
권리 계산만 보면 핵심은 명확합니다. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현황조사상 전입자 28명은 모두 그보다 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 이 사건의 난도는 인수금보다 확인할 서류와 점유관계의 양에서 올라갑니다. 전입자 28명의 보증금·우선변제 관계가 미상이고, 소유권은 신탁회사 명의이며, 신탁원부 확인 주의사항도 부기되어 있습니다. 여기에 일부 호에 관한 도면상 위치 차이까지 기재돼 있습니다. 실거래 시세도 없으므로 현재 최저가 18,200,000원을 단순히 “싸다”고 평가할 근거도 부족합니다. 인수는 0원, 권리순위는 비교적 명확하지만 서류·현황 확인은 무겁다. 이 물건의 핵심은 그 차이를 구분하는 데 있습니다.
