인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-118호로, 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 20,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 현재 소유자는 아시아신탁주식회사이고, 말소기준권리는 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당입니다.
등기 흐름만 보면 현재 경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 있고 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산되어 있습니다. 그러나 이 물건은 일반적인 단일 사무실보다 확인해야 할 점이 많습니다. 현황조사에 이름이 확인된 점유자는 28명이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 전입일 자체는 전원 말소기준권리 뒤이므로 대항력은 없지만, 실제 점유·명도관계는 별도 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-118호 (구월동,메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 6층 건물 중 5층 |
| 사용승인일 | 2002.12.24 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 소멸
현재 분석의 기준은 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당입니다. 같은 날 신대범 명의 소유권이전, 부흥신용협동조합 근저당 설정, 아시아신탁주식회사 앞으로의 신탁 소유권이전이 이어집니다. 2024.05.09. 부흥신용협동조합이 신청한 임의경매개시결정은 기준권리 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 28명, 전원 기준권리 후 전입
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 아래 28명은 모두 실제 점유자로 집계합니다. 전입신고일은 전원 2015.11.25. 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021-05-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022-01-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023-11-03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024-03-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023-08-24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024-01-23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022-12-28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023-11-14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023-01-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021-08-31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021-02-19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023-03-17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021-09-10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023-03-09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023-04-12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024-01-11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023-01-25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022-08-26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023-02-20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021-10-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023-04-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023-09-07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023-12-13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023-03-08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023-12-15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023-09-27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024-03-18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 최저가 14,000,000원 가정에서는 집행비용 652,000원과 근저당권 10,000,000원이 배당되고 소유자 잔여 3,348,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 9,800,000원, 3회 유찰 시 6,860,000원으로 내려가고 근저당권 미배당은 각각 776,400원, 3,663,480원으로 증가합니다. 그러나 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 채권자의 미배당이 곧 매수인 승계를 뜻하는 구조는 아닙니다.
⑤ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(20)은 업무시설(사무소)로 이용됩니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천경찰청 남측 인근이며, 업무시설·상업시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물, 사용승인일은 2002.12.24입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 장방형으로 근린생활시설 및 위락시설·판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다.
- 공시지가. 8,699,000원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 아시아신탁주식회사이고 등기부에도 신탁원부 확인 주의사항이 있으므로 신탁재산의 관리·처분 조항을 확인해야 합니다.
- 점유자 28명 대조. 전원 말소기준권리 뒤 전입이라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 사용·점유관계를 확인해야 합니다.
- 명도 범위 확인. 다수 점유자가 확인된 만큼 실제 어느 공간을 누가 사용하고 있는지 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 호 위치 확인. 전유부 건축물현황도의 위치 오류 정정 이력이 있으므로 현황, 평면도, 집합건축물대장을 서로 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 말고 별도 시세 확인이 필요합니다.
- 배당표 한계. 예상배당은 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 단순물건으로 보면 안 된다
이 물건의 가장 좋은 점은 분명합니다. 말소기준권리 뒤의 점유자들이어서 대항력에 따른 보증금 승계가 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 확인 부담은 작지 않습니다. 실제 점유자 28명, 보증금·확정일자 미상, 신탁회사 명의 소유권, 신탁원부 주의사항, 전유부 호 위치 정정 이력까지 겹칩니다.
가격 역시 감정가 20,000,000원에서 14,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 싸다고 평가할 수 없습니다. 최근 실거래 기준이 없기 때문입니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수액은 0원이지만, 점유·신탁·물건 특정 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
