인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-117호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가서상 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 소유자는 수탁자인 아시아신탁주식회사입니다. 권리의 기준점은 2015년 11월 25일 설정된 부흥신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 이 권리는 말소기준권리이고, 2024년 5월 9일 부흥신용협동조합이 신청한 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 현황조사에는 28명의 전입자가 확인되며 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 모두 실제 임차인으로 집계됩니다. 이들의 전입일은 모두 2015.11.25 말소기준권리보다 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 및 우선변제 여부는 확인되지 않았습니다. 감정평가서에도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-117호 (구월동,메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 6층 · 사용승인 2002.12.24 |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25 을구 3번 근저당권 · 부흥신용협동조합 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2009년 수산업협동조합중앙회 명의의 채권최고액 3,289,000,000원 근저당은 2015.11.25 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 같은 날 신대범 명의로 소유권이 이전된 뒤 부흥신용협동조합 근저당권 10,000,000원이 설정됐고, 이어 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 이뤄졌습니다.
② 임차인 28명 — 대항력은 없지만 보증금·우선변제는 미상
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 대상 없이 실제 임차인 28명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2015.11.25 이후라 대항력은 없습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 우선변제 여부도 미상입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 1회 유찰 14,000,000원, 시세 판단은 보류
감정가는 20,000,000원, 현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 9,800,000원, 그 다음은 6,860,000원으로 계산되어 있습니다. 그러나 동일 물건의 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차 계산에서는 말소기준 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 3,348,000원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 3,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 | 0원 |
사건 청구액은 488,135,970원이지만, 제공된 예상배당 계산에서 이 물건의 채권자 총채권액은 등기부상 말소기준 근저당 채권최고액인 10,000,000원을 기준으로 반영되어 있습니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구 전액이 충족되는 구조는 아닙니다.
⑤ 위치·건물·공부 확인
- 위치. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근으로, 주변에 업무시설·상업시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있으며, 감정평가서상 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가서상 업무시설(사무소)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물이며 사용승인일은 2002.12.24입니다. 위생·상하수도·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적은 3,507.1㎡, 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 서측 포장도로에 접하고, 소로1류와 광장에도 접합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 아시아신탁주식회사이고 신탁주의사항이 등기되어 있으므로 임대차 권한과 신탁재산 관리·처분 조항을 확인합니다.
- 28명 점유관계 확인. 전입일상 대항력은 없지만 보증금·확정일자·우선변제 여부가 미상입니다. 실제 점유 호수와 계약관계를 대조합니다.
- 매각물건명세서 재확인. 신철은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되며, 다른 전입자들의 배당요구·보증금 내용도 최종 명세서와 대조합니다.
- 호 위치 확인. 전유부 건축물현황도상 호 위치 오류가 정정된 이력이 있으므로 현장 표시와 공부를 확인합니다.
- 가격 검증. 최저가 14,000,000원은 감정가의 70%지만 비교 실거래 자료가 없으므로 별도의 시세 확인 없이 가격 메리트를 단정하지 않습니다.
- 배당 변동 확인. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인합니다.
맺으며 — “등기 인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 현재 제공된 계산상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 28명의 전입자도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다.
그러나 이 사건의 난점은 등기보다 점유와 사실관계에 있습니다. 실제 임차인이 28명인데 보증금·확정일자·우선변제 여부가 확인되지 않았고, 소유권이 신탁 명의이며 신탁원부 확인 주의사항도 존재합니다. 여기에 호 위치 도면 오류의 정정 이력까지 있습니다. 따라서 권리 인수액은 0원이어도 임대차·점유·신탁원부·호 위치 확인을 끝내기 전까지는 단순한 안전물건으로 볼 수 없습니다.
가격도 마찬가지입니다. 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰되어 14,000,000원이 됐지만, 비교 실거래 자료가 없어 이 숫자만으로 저가 여부를 판단할 근거는 없습니다. 등기상 인수는 낮지만 사실관계 확인 부담이 큰 사건으로 접근하는 편이 데이터에 맞습니다.
