인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-26호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가 20,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 아시아신탁주식회사이고, 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.
표면적으로는 전입자가 28명이라 복잡해 보이지만, 전입일을 권리기준일과 대조하면 구조는 비교적 명확합니다. 가장 빠른 전입도 2021.02.19.로 말소기준권리보다 뒤이고, 제공된 판정상 전원 대항력 없음입니다. 따라서 현재 계산에는 인수보증금이 잡히지 않습니다. 반면 각 전입자의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 일부 임대관계도 확인되지 않아 점유·명도 범위와 실제 계약관계는 입찰 전 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-26호 (구월동, 메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 6층 건물 중 5층 · 사용승인 2002.12.24. |
| 현재 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전입
현재 경매의 기준이 되는 권리는 2015.11.25. 접수된 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 채무자는 신대범입니다. 같은 날 신대범에게 소유권이전이 이뤄진 뒤 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이어졌습니다. 2024.05.09. 부흥신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 해당 경매개시결정과 말소기준 근저당은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
② 전입자 28명 — 대항력 없음, 보증금·확정일자 확인 필요
확인된 전입자는 28명입니다. 전입일은 모두 2015.11.25. 말소기준권리 이후이므로 제공된 판정은 전원 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 보증기관 승계·대위신고에 해당하는 사람은 없습니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확인자료 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 · 매각물건명세서 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 신철 | 2023.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
| 유선 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 | 현황조사 |
③ 가격 — 감정가 70%지만 시세 메리트 판단은 유보
현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 물건의 실거래 평균·최신 거래·최근 추세 자료가 없으므로, “감정가보다 내려왔으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 근린시설이면서 실제 이용은 업무시설(사무소)이므로 가격 적정성은 별도의 상가·업무시설 거래 및 임대수익 자료를 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차 계산에서는 부흥신용협동조합 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 교부 잔여가 3,348,000원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 |
신청채권자의 사건상 청구액은 488,135,970원인 반면, 본건 등기상 말소기준 근저당의 채권최고액은 10,000,000원입니다. 현재 배당표는 등기상 채권최고액 기준으로 계산되어 있으므로, 청구액과 본건 담보범위의 관계는 사건기록을 직접 대조하는 것이 안전합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근이며, 업무시설·상업시설·공원 등이 소재하는 지역입니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용되고 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층, 6층 건물이며 위생·상하수도·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 서측 포장도로에 접하며, 토지 자료상 소로1류와 광장에도 접합니다.
- 공시지가. 8,699,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 아시아신탁주식회사 명의 신탁부동산이며 신탁주의사항이 등기돼 있으므로 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인하세요.
- 전입자 28명 현황 재확인. 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 사용 부분·퇴거 상태를 현장에서 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 전입자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역을 대조하세요.
- 가격 판단 별도. 실거래 자료가 없어 14,000,000원이 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 업무시설·근린시설 거래 및 임대수익 자료를 별도로 비교하세요.
- 호별 위치 대조. 감정평가서가 언급한 평면도·현황도 위치 차이를 건축물대장과 현장에서 확인하세요.
- 청구액 대조. 사건상 청구액 488,135,970원과 본건 근저당 채권최고액 10,000,000원의 관계를 사건기록에서 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 하지만 확인할 것은 많다
이 사건의 핵심은 “전입자가 많다 = 모두 인수한다”가 아니라는 점입니다. 확인된 28명의 전입일은 전부 2015.11.25. 말소기준권리보다 뒤라 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 현재 배당계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다.
다만 권리의 순위가 단순하다고 현장까지 단순한 것은 아닙니다. 28명의 보증금·확정일자가 확인되지 않고, 임대관계가 미상이며, 현재 명의가 수탁자인 신탁부동산입니다. 여기에 일부 호의 도면상 위치 차이까지 감정평가서에 기재돼 있습니다. 그리고 실거래 자료가 없으므로 감정가에서 1회 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 결론은 금전 인수는 낮지만, 신탁·점유·도면·가격 검증을 모두 마친 뒤 접근할 물건입니다.
