인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-116호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)로 조사됐습니다. 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,000,000원, 감정가의 70%입니다.

등기상 핵심은 2015.11.25 설정된 부흥신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 10,000,000원이고 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2015.11.25 아시아신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 이뤄졌으며, 2024.05.09 같은 부흥신용협동조합의 신청으로 현재 경매가 개시됐습니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 단순, 신탁은 확인 필요

과거 수산업협동조합중앙회 근저당과 압류, 2014년 임의경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다. 2015.11.25 임의경매 매각으로 신대범에게 소유권이 이전된 뒤 같은 날 부흥신용협동조합 근저당이 설정됐고, 이어 아시아신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 부흥신용협동조합 근저당입니다.

② 임차·점유 조사 — 전입 28명, 모두 말소기준 이후

현황조사 등에 이름이 확인된 전입자는 28명입니다. 전입일은 모두 말소기준권리인 2015.11.25보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 사람이 많으므로 실제 배당관계와 점유관계는 매각물건명세서 및 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,000,000원입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 9,800,000원, 3회 유찰 시 6,860,000원으로 제시돼 있습니다. 다만 실거래 시세와 비교할 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 현재 기준 실질취득액은 매수인 인수 0원을 반영해 14,000,000원입니다.

현재 회차에서는 집행비용 652,000원을 제외하고 부흥신용협동조합 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되며 3,348,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 2회 유찰부터는 근저당에 미배당이 발생하지만, 제공된 시나리오상 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당됩니다. 소유자 잔여 3,348,000원은 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 값이므로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·공부 확인 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천경찰청 남측 인근이며 업무시설, 상업시설, 공원 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
• 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물이며, 외벽 복합판넬 등, 내벽 타일 및 도배 등, 샷시 창호입니다. 사용승인일은 2002.12.24입니다.
• 설비. 위생설비, 상하수도설비, 승강기설비가 되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지는 북측 및 서측 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
• 위반건축물. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신탁원부 확인. 현재 소유자가 아시아신탁주식회사이고 신탁주의사항도 등기돼 있으므로 신탁의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
• 전입자 28명 대조. 모두 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
• 호 위치 확인. 건축물현황도상 호 위치 오류 정정 이력이 있으므로 공부·현황·복도 배치도와 대상 호를 현장에서 대조하세요.
• 용도 확인. 사건상 근린시설, 감정평가상 업무시설(사무소)로 표시돼 있으므로 실제 이용 상태와 필요한 행정·영업상 조건을 확인하세요.
• 가격 판단. 현재 최저가 14,000,000원은 감정가 20,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세 메리트를 단정하지 마세요.
• 배당 변동. 현재 배당표의 소유자 잔여 3,348,000원은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
• 원본 대조. 등기사항증명서·신탁원부·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 현장을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만 보고 끝내면 안 된다

권리의 기준선 자체는 분명합니다. 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 조사된 전입자 28명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 현재 14,000,000원 매각가 가정에서도 매수인 인수는 0원입니다. 이 점만 보면 권리 구조는 안정적인 편입니다.

다만 이 물건의 실제 확인 포인트는 다른 곳에 있습니다. 현재 소유자가 아시아신탁주식회사인 신탁부동산이고, 다수 전입자의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며, 건축물현황도상 호 위치 오류가 정정된 이력도 있습니다. 또한 감정가 20,000,000원에서 14,000,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시장가격보다 싸다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 권리상 인수는 0원, 실무상 확인할 것은 신탁·점유·호 위치. 이 세 가지를 원본과 현장에서 확인한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.