인천지방법원 2024타경529441. 인천 남동구 구월동 메인프라자 5층 502-24호입니다. 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 20,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 14,000,000원, 감정가의 70%입니다. 매각기일은 2026.09.17입니다.
권리의 축은 2015년 11월 25일입니다. 이날 신대범 명의로 임의경매 매각에 따른 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 아시아신탁주식회사 앞으로 신탁 소유권이전이 접수됐습니다. 현재 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사(수탁자)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-24호 (구월동,메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층·지상6층 건물 중 5층 · 사용승인 2002.12.24 |
| 현재 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25 을구 3번 근저당권 · 부흥신용협동조합 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 금전 인수는 0원, 신탁 확인은 별개
현재 경매의 말소기준권리는 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권입니다. 해당 근저당권과 2024.05.09 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 수산업협동조합중앙회 근저당권과 강봉주 명의 이전권리 및 2014년 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 28명 모두 말소기준 이후
현황조사 등에 나타난 전입자는 총 28명입니다. 가장 이른 전입일도 2021.02.19로 말소기준일 2015.11.25보다 늦습니다. 따라서 정리된 권리판정상 전원 대항력 없음입니다. 다만 보증금·확정일자·우선변제 관계는 미상인 사람이 많아 실제 배당순위와 점유 형태는 별도로 확인할 필요가 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 확인 근거 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 현황조사·매각물건명세서 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 현황조사·매각물건명세서 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 회차별 가격·배당 — 현재 실질취득 14,000,000원
현재 최저매각가는 14,000,000원이고 매수인 인수액은 0원이므로, 현재 회차의 실질취득액은 14,000,000원입니다. 감정가 20,000,000원의 70%라는 사실은 확인되지만, 이 비율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 이 사건의 가격 평가는 회차별 매각가와 배당구조를 중심으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 3,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 | 0원 |
예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 집행비용 652,000원을 제외한 뒤 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 3,348,000원이 소유자에게 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근이며, 주변에는 업무시설·상업시설·공원이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용 중이며, 위생·상하수도·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 3,507.1㎡의 장방형 상업용 부지이며 북측과 서측으로 포장도로에 접합니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 해당하며 과밀억제권역이 포함돼 있습니다.
- 건축물. 사용승인일은 2002.12.24이고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 도면 주의. 감정요항표에는 기호(13)-(20)의 경우 집합건축물대장 5층 평면도·현황 및 복도 부착 배치도와 전유부 건축물현황도의 호 위치 표기가 상이하며, 평가는 5층 평면도와 현황을 기준으로 했다고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2015-2438호에서 신탁 목적, 수익자, 임대차 및 관리·처분 관련 조항을 대조하세요.
- 28명 점유관계 대조. 전입자는 모두 후순위지만 보증금·확정일자와 실제 점유구획이 미상입니다. 현장 사용주체와 인도 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 최우선변제 변수. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 부흥신용협동조합 근저당에는 공동담보목록 제2015-306호가 붙어 있습니다. 사건 청구액 488,135,970원과 본건 채권최고액 10,000,000원의 관계를 원본에서 확인하세요.
- 도면·호실 위치 확인. 감정요항표의 기호(13)-(20) 위치 표기 차이 내용을 참고해 현황 호수·복도 배치도·건축물 현황도를 대조하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 14,000,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 대비 할인만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 이용성과 환금성을 함께 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 신탁
이 사건은 말소기준권리만 보면 명확합니다. 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권이 기준이고, 확인된 28명의 전입일은 모두 그보다 늦습니다. 따라서 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 단순한 사건으로만 보기는 어렵습니다. 소유권은 수탁자 명의이고 신탁주의사항이 존재하며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 여기에 조사된 전입자가 28명에 이릅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “14,000,000원이 싸냐”보다 신탁원부와 실제 점유관계를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다. 권리상 금전 인수는 낮지만, 명도·점유 확인 부담까지 감안해 접근해야 하는 사무소형 근린시설입니다.
