16,800,000원
인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-44호로, 사건상 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가는 24,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,800,000원입니다. 말소기준권리는 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합의 채권최고액 10,000,000원 근저당권으로, 현재 경매개시결정과 함께 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.
등기 흐름은 단순한 주거용 물건보다 확인할 항목이 많습니다. 신대범이 2015.11.25. 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 아시아신탁주식회사에 소유권이전 신탁을 했고, 등기에는 임대차 등 법률행위 시 신탁원부를 통해 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인할 필요가 있다는 주의사항이 기재돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사(수탁자)입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-44호 (구월동, 메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 6층 건물 중 5층 · 사용승인 2002.12.24 |
| 현재 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 24,000,000원 / 16,800,000원 (1회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 경매개시결정 | 2024.05.09. · 채권자 부흥신용협동조합 |
| 청구금액 | 488,135,970원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2015년 부흥신협 근저당
② 점유·임차 현황 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사 등에 확인된 점유자·임차인은 총 28명입니다. 가장 이른 전입일도 2021.02.19.로 말소기준일인 2015.11.25.보다 늦습니다. 따라서 현재 정리된 자료상 전원 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 대부분 확인되지 않아, 실제 점유관계와 계약내용은 명도 전에 반드시 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 16,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 702,400원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 6,097,600원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 10,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 6,097,600원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 0원, 배당여력은 줄어든다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 16,800,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 6,097,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 11,760,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 1,148,320원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 8,231,999원 | 7,683,823원 | 2,316,177원 | 0원 | 0원 |
가격 판단은 현재 감정가와 유찰 조건을 중심으로 해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 16,800,000원이며, 2회 유찰 시 11,760,000원, 3회 유찰 시 8,231,999원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 가격 하락만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 아닙니다. 이 물건은 사무소 이용 상태와 실제 점유관계, 신탁구조를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입지·건물 메모 (감정요항 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 인천경찰청 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무시설·상업시설·공원 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호(1)-(20)은 업무시설(사무소)로 이용 중입니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·지상6층 건물이며, 사용승인일은 2002.12.24입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 3,507.1㎡ 장방형 토지로 상업용이며, 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역에 속합니다. 공시지가는 8,699,000원/㎡입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 서측 포장도로에 접하며, 소로1류와 광장에도 접하는 것으로 정리돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유자가 수탁자이며 등기에도 신탁주의사항이 기재돼 있으므로 신탁 목적·수익자·처분권한·임대차 관련 조항을 확인해야 합니다.
- 점유자 28명 현장 대조. 전원 말소기준 이후 전입이지만 실제 사용구획과 현재 점유 여부를 호별로 확인해야 합니다.
- 보증금·계약관계 확인. 다수 점유자의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사, 실제 계약관계를 맞춰봐야 합니다.
- 호실 위치 확인. 감정요항의 일부 호수 위치표시 차이 기재를 고려해 현장·5층 평면도·전유부 현황도를 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정 이용상태는 업무시설(사무소)이므로 실제 사용 목적과 공부상 용도를 함께 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 사무실 거래·임대수요를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 추정치이므로 실제 배당요구 종기 후 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 점유와 신탁 확인
현재 회차 16,800,000원 기준 배당 시뮬레이션에서는 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 전액 배당되고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 또 조사된 28명의 전입일은 모두 2015.11.25. 말소기준권리 이후여서 대항력도 없는 것으로 정리돼 있습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 숫자 하나가 아닙니다. 현재 소유권은 아시아신탁주식회사에 신탁돼 있고, 등기 자체가 신탁원부 확인을 요구하고 있으며, 사무소형 집합건물 한 호에 다수의 전입자가 확인됩니다. 보증금과 확정일자도 미상인 사람이 많습니다. 따라서 결론은 “등기상 인수는 0원, 실무상 확인사항은 많다”입니다. 현재 70% 최저가만 보고 접근하기보다 신탁원부·점유현황·호실 위치·임대차 관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단하는 사건입니다.
