인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-127호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 현재 등기상 소유자는 아시아신탁주식회사이며, 2015.11.25 신대범이 임의경매 매각으로 소유권을 취득한 뒤 같은 날 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 설정됐고, 이어 아시아신탁주식회사 앞으로 소유권이전 신탁이 등기됐습니다. 이번 경매의 말소기준권리는 바로 이 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당입니다.
가격은 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 14,000,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교자료가 없어 현재 가격을 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 할인보다 먼저 봐야 할 부분은 28명의 전입자, 신탁관계, 그리고 호 위치 정정 이력입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-127호 (구월동,메인프라자) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 소유자 | 아시아신탁주식회사 (수탁자 · 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 / 청구액 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준권리 | 2015.11.25 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 2015년 경매 매각 뒤 새로 설정된 근저당이 기준
2009년 수산업협동조합중앙회 근저당, 2012년 가압류들, 2014년 임의경매개시결정, 2015년 국민건강보험공단 압류 등 과거 권리는 2015.11.25 임의경매 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 그 뒤 신대범 소유권 취득과 함께 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 새로 설정됐고, 이 권리가 이번 사건의 말소기준입니다.
② 임차인·점유관계 — 28명 모두 말소기준 이후 전입
현황조사에 확인된 전입자는 28명입니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산할 보증기관 신고도 없습니다. 모든 전입일은 말소기준권리인 2015.11.25보다 늦어 제공된 판정상 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 별도 확인이 필요합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격·회차 — 시세 비교자료 없이 감정가 대비 할인만 확인
현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 실거래 자료는 없어 14,000,000원이 시장가격보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가보다 내려왔다”와 “시세보다 싸다”를 구분해야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 14,000,000원 | 10,000,000원 | 0원 | 3,348,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 9,800,000원 | 9,223,600원 | 776,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 6,860,000원 | 6,336,520원 | 3,663,480원 | 0원 | 0원 |
회차가 내려가면 부흥신용협동조합 배당 부족액은 커지지만, 제공된 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 652,000원과 근저당 10,000,000원을 배당한 뒤 3,348,000원이 소유자에게 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 건물·입지·공부 확인
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(사무소)로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 지하2층·6층 건물이며 사용승인일은 2002.12.24입니다.
- 입지. 인천경찰청 남측 인근으로 업무시설·상업시설·공원이 소재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 일반상업지역이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 도로. 토지는 북측 및 서측으로 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 8,699,000원/㎡로 조사돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 28명 전입자 대조. 모두 말소기준권리 이후 전입이지만, 실제 사용·점유부분과 현재 점유 여부를 현장에서 확인합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 조사된 28명 전부 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매각물건명세서와 관련 서류를 대조합니다.
- 신탁원부 확인. 아시아신탁주식회사 명의 신탁의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인합니다.
- 호 위치 확인. 정정처리된 전유부 건축물현황도와 실제 5층 502-127호 위치를 대조합니다.
- 가격 판단. 감정가 20,000,000원 대비 현재 14,000,000원이지만 실거래 자료가 없어 시세 대비 할인 여부는 별도 조사해야 합니다.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — 권리 금액은 가볍지만, 실사는 가볍지 않다
이 사건의 숫자만 보면 단순합니다. 감정가 20,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 14,000,000원으로 내려왔고, 말소기준 근저당은 10,000,000원, 제공된 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 28명의 전입일 역시 모두 2015.11.25 말소기준권리 이후라 대항력은 없습니다.
그러나 전입자 28명의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않았다는 점, 소유권이 신탁 상태라는 점, 그리고 호 위치 도면의 정정 이력은 입찰 전 직접 확인해야 할 요소입니다. 실거래 자료도 없으므로 14,000,000원을 곧바로 “시세보다 싸다”고 볼 수도 없습니다. 결론은 금전 인수는 0원, 권리 기준은 명확하지만 현장·신탁 실사가 핵심인 물건입니다.
