인천지방법원 2024타경529441. 구월동 메인프라자 5층 502-33호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 업무시설(사무소)입니다. 감정가 20,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저가는 14,000,000원, 감정가의 70%입니다. 소유 명의는 아시아신탁주식회사이며, 등기부상 말소기준은 2015년 부흥신용협동조합 근저당입니다.
권리의 뼈대만 보면 비교적 명확합니다. 2015.11.25. 설정된 부흥신용협동조합 근저당 채권최고액 10,000,000원이 말소기준이고, 2024.05.09. 같은 조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 14,000,000원 가정 배당에서도 근저당 10,000,000원은 전액 배당되고, 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경529441 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 성말로13번길 15, 5층502-33호 (구월동, 메인프라자) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(사무소) |
| 건물 | 철골철근콘크리트조 콘크리트지붕 · 지하2층, 지상6층 · 본건 5층 |
| 사용승인 | 2002.12.24 |
| 소유 명의 | 아시아신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 20,000,000원 / 14,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부흥신용협동조합 / 488,135,970원 |
| 말소기준 | 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.17 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 신탁은 원부 확인
과거 2009년 수산업협동조합중앙회 근저당과 2014년 강봉주의 임의경매는 2015년 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이후 2015.11.25. 신대범 앞으로 소유권이 이전되고, 같은 날 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 설정된 다음 아시아신탁주식회사로 소유권이전 신탁이 이뤄졌습니다. 현재 경매는 이 말소기준 근저당권자인 부흥신용협동조합이 신청했습니다.
② 임차·점유 — 실제 전입 확인 28명, 모두 대항력 없음
현황조사에서 확인된 전입자는 28명입니다. 가장 이른 전입도 2021.02.19.로, 말소기준일 2015.11.25.보다 뒤입니다. 따라서 제공된 판정상 28명 모두 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상이며, 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 즉 실제 임차·점유 확인 인원은 28명입니다.
| 성명 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 전혜란 | 2021.05.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 서희숙 | 2022.01.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기섭 | 2023.11.03 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민기 | 2024.03.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신종욱 | 2023.08.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황순혁 | 2024.01.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조규철 | 2022.12.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김홍주 | 2023.11.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문송주 | 2023.01.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송희라 | 2021.08.31 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김옥임 | 2021.02.19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최민수 | 2023.03.17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 염대현 | 2021.09.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김은설 | 2023.03.09 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤성필 | 2023.04.12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주수진 | 2024.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조진형 | 2024.01.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 오민호 | 2023.01.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김광수 | 2022.08.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재호 | 2023.02.20 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송경석 | 2021.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김푸름 | 2023.04.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박순양 | 2023.09.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정의호 | 2023.12.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황미나 | 2023.03.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신철 | 2023.12.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 원호연 | 2023.09.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유선 | 2024.03.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 판단할 수 없다
현재 최저매각가는 14,000,000원으로 감정가 20,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수는 없습니다. 특히 용도가 업무시설(사무소)인 소규모 구분호실은 실제 사용 가능성, 임대수요, 호실 위치와 점유관계가 가격 판단에 직접 영향을 줍니다.
④ 예상배당표 (매각가 14,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 652,000원 |
| 1. 근저당 · 부흥신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 3,348,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 652,000원과 부흥신용협동조합 10,000,000원을 배당한 뒤 3,348,000원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액은 488,135,970원이지만, 이 호실의 등기상 근저당 채권최고액은 10,000,000원이며 공동담보목록 제2015-306호가 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 구월동 소재 인천경찰청 남측 인근으로, 주변에 업무시설·상업시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도. 감정 이용상태는 업무시설(사무소)이며, 토지는 근린생활시설·위락시설·판매 및 영업시설 부지로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·상하수도설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역이며, 토지면적 3,507.1㎡, 공시지가 8,699,000원/㎡입니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 포장도로에 접하며, 토지 특성은 평지·가로장방·소로각지입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁원부 제2015-2442호의 목적·수익자·관리·처분 조항을 확인하세요.
- 점유자 확인. 현황조사 전입 28명의 실제 점유 여부와 사용 호실을 현장에서 대조하세요.
- 임차조건 확인. 전입자들의 보증금·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서 원본으로 재확인하세요.
- 호실 위치 확인. 5층 평면도·건축물현황도·복도 배치도와 현장 502-33호의 위치를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 20,000,000원에서 14,000,000원으로 내려왔다는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·유사 업무시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 최종 배당요구 종기 이후 서류를 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 현장 확인이 중요한 물건
이 사건의 등기상 핵심은 단순합니다. 2015.11.25. 부흥신용협동조합 근저당 10,000,000원이 말소기준이고, 현재 최저가 14,000,000원에서는 그 채권이 전액 배당됩니다. 전입 확인 28명도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건의 난도는 등기표 밖에 있습니다. 수탁자 소유의 신탁 부동산이고, 다수의 전입자가 확인되며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태입니다. 감정평가에서는 동일 대상 일부 호실의 위치 표기 차이까지 지적했습니다. 게다가 최근 실거래 비교가 없어 1,400만원이라는 숫자 자체가 싼지 비싼지도 단정할 수 없습니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 그러나 현장·신탁·점유 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
