부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 901호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 핵심은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.09.25 임의경매개시결정, 2025.05.12 국의 압류가 붙었으며, 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
901호에는 권동현이 2021.10.22 전입했고 2024.10.17 배당요구를 했습니다. 전입일이 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 현재 배당 시나리오에는 매수인이 떠안을 금액이 0원으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 ‘선순위 임차보증금 인수’가 아니라, 미상 보증금의 배당관계 확인과 가격 적정성 검증입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층901호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 건물 내 제9층 제901호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당
말소기준은 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 2024.09.25 임의경매개시결정과 2025.05.12 국의 압류는 그 이후입니다. 이후 2025.12.24 근저당권은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당을 둘러싼 채권귀속 변화이므로, 입찰 전 최신 등기와 배당관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차·점유 현황 — 901호는 후순위, 910호는 판정 미상
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 실제 조사된 점유·임차인은 17명이며, 이 중 본건 901호는 권동현 1명입니다. 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다.
| 호실 | 점유자 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 901호 | 권동현 | 2021.10.22 | 미상 / 미상 | 2024.10.17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 902호 | 배대영 | 2022.09.08 | 미상 / 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 903호 | 김동영 | 2022.10.05 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 904호 | 박성규 | 2024.01.23 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 905호 | 천희찬 | 2024.04.11 | 미상 / 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 906호 | 유정엽 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 2024.12.06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 908호 | 강보경 | 2022.10.14 | 5,000,000원 / 500,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 909호 | 강유현 | 2024.09.06 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 910호 | 박재하 | 미상 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 1301호 | 리앤손에셋주식회사(이영모) | 2022.02.24 | 10,000,000원 / 450,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1304호 | 신유진 | 2024.03.13 | 미상 / 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1305호 | 조유미 | 2024.09.23 | 미상 / 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1306호 | 류윤정 | 2023.02.06 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1307호 | 김우진 | 2021.10.15 | 미상 / 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1308호 | 최종혁 | 2023.12.18 | 미상 / 미상 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1309호 | 전예린 | 2021.10.08 | 미상 / 미상 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 1310호 | 한설희 | 2023.02.17 | 미상 / 미상 | 2024.12.02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 150,000,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 2,352,000,000원 중 147,100,000원이 배당되고 2,204,900,000원이 미배당으로 남습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 가격 판단 — 신건 1.50억, 시세 메리트는 별도 검증
현재 감정가와 최저매각가는 모두 150,000,000원으로 신건입니다. 1회 유찰 시 120,000,000원, 2회 유찰 시 96,000,000원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 다만 동일 유형의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않았으므로, 1.50억이 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건은 최저가 하락 자체보다 실거래·임대수익과의 대조가 선행돼야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철도 1·2호선 서면역 남서측 인근. 주위는 숙박시설·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리합니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 인접필지와 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지입니다. 남측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 901호 권동현의 보증금 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구일은 2024.10.17입니다.
- 말소기준 근저당의 채권귀속 확인. 2025.12.24 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 부산진신용협동조합의 근질권이 설정됐습니다.
- 배당표 재확인. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 가격 검증. 신건 150,000,000원을 실거래 및 실제 임대수익과 대조해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 주거용 오피스텔 이용상태 확인. 현장 점유상태와 내부 상태, 기계식주차설비 등을 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 문서를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리상 인수는 0, 가격 판단은 아직 별개
901호만 놓고 보면 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.16 근저당이고, 권동현의 2021.10.22 전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권동현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 근저당권은 2025.12.24 양도 및 근질권 설정이라는 변동이 있습니다. 또한 감정가 150,000,000원을 최근 시세와 직접 비교할 수 있는 근거가 없어 가격 메리트는 보류해야 합니다. 결론은 “권리 인수는 낮지만, 배당 세부와 가격은 확인 후 입찰”입니다.
