부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1305호, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 말소기준은 2021년 6월 16일 설정된 부산진신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 이후 2024년 9월 25일 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐고, 근저당권은 2025년 12월 24일 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며 같은 날 해당 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권설정도 확인됩니다.
이 호실에서 직접 확인되는 임차인은 조유미 1명입니다. 전입신고일은 2024.09.23로 말소기준권리보다 뒤이고, 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 배당요구도 2024년 11월 28일 접수됐습니다. 문제는 보증금과 확정일자가 확인되지 않는다는 점입니다. 대항력 없는 후순위 임차인이라는 큰 틀은 분명하지만, 실제 보증금 규모와 배당관계를 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1305호 (부전동,더토포필리아) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차·경매
말소기준은 을구 1번 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 2,352,000,000원으로 이 호실 감정가 162,000,000원보다 훨씬 큽니다. 배당 계산에서도 신건 매각대금 162,000,000원 중 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 근저당권 쪽으로 배당되고, 채권 미배당액은 2,193,068,000원으로 남습니다. 그럼에도 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 1305호 임차인 — 대항력 없음, 보증금은 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조유미 | 1305호 | 2024.09.23 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조유미는 전입일이 말소기준 2021.06.16보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 판단할 수 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 없어 이 호실의 실제 임차인은 1명으로 봅니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,352,000,000원 중 158,932,000원이 배당되고 2,193,068,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 2,193,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 2,225,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 2,250,571,520원 | 0원 |
이 사건은 낙찰가가 낮아질수록 근저당권자에게 돌아가는 배당금이 줄고 미배당 채권은 커지는 구조입니다. 그러나 제시된 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리 측면에서 유찰이 곧 인수금 증가로 이어지는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 더토포필리아 해당 호실들을 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근이며, 주변은 숙박시설·학교·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 규모이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조유미 임대차 원본 확인. 전입은 후순위라 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 매각물건명세서·현황조사·임대차 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 조유미의 배당요구일은 2024.11.28입니다. 보증금 규모가 확인돼야 실제 배당관계를 구체화할 수 있습니다.
- 근저당권 이전·근질권. 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 등기부 최신본에서 권리 변동 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 판단은 별도. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 162,000,000원 또는 유찰가가 주변 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 주거용 이용 확인. 공부상 오피스텔이고 감정평가상 주거용으로 이용 중입니다. 실제 점유·시설 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 확인 포인트는 임대차와 가격
이 물건의 핵심은 단순합니다. 말소기준은 2021.06.16 근저당권이고, 1305호 임차인 조유미의 전입은 2024.09.23으로 후순위라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차와 1·2회 유찰 시 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이것만으로 무조건 안전하다고 끝낼 물건은 아닙니다. 조유미의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 말소기준 근저당권에는 이후 권리이전과 근질권 설정도 존재합니다. 여기에 실거래 자료가 없어 감정가 162,000,000원의 가격 적정성도 판단할 근거가 없습니다. 결론은 “인수 0원은 명확하지만, 임대차 세부와 시세 검증은 입찰 전 반드시 보완”입니다.
