부산지방법원 2024타경5102. 부산 부산진구 부전동 ‘더토포필리아’ 9층 909호 오피스텔입니다. 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔이고, 등기상 소유자는 주식회사서융입니다. 권리의 출발점은 2021.06.16. 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 매각으로 소멸합니다.
909호에는 강유현 명의의 주택임차권등기가 존재합니다. 임대차계약일자는 2022.02.18., 점유개시일자는 2022.02.20., 확정일자는 2022.03.17.이지만 주민등록일자는 2024.09.06.입니다. 말소기준인 2021.06.16. 근저당보다 뒤이므로 대항력은 없고, 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기된 임차보증금은 8,000,000원으로, 당초 보증금 20,000,000원 중 반환되지 않은 금액입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층909호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 · 지하2층 지상17층 내 9층 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16. 근저당권 · 부산진신용협동조합 · 채권최고액 2,352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 임차권
최초 신탁등기는 같은 날 말소되고 주식회사서융 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 설정된 부산진신용협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2024.09.25. 임의경매개시결정과 2024.10.10. 강유현의 주택임차권은 모두 그 이후 권리입니다. 강유현의 임차권은 등기상 보증금 8,000,000원이지만 주민등록일이 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매각으로 소멸합니다.
② 909호 임차관계 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 범위 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강유현 | 건물 전부 | 2024.09.06 | 2022.03.17 | 8,000,000원 | 2024.10.10 | 대항력 없음 | 후순위 | 승계 없음 |
강유현의 임대차계약은 2022.02.18., 점유개시는 2022.02.20., 확정일자는 2022.03.17.이지만 주민등록일이 2024.09.06.이므로 2021.06.16. 근저당보다 후순위입니다. 임차권등기는 2024.10.10. 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계도 아니므로 실제 임차인 1명으로 봅니다.
③ 가격·회차 판단 — 신건 159,000,000원
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 159,000,000원인 신건입니다. 인수액이 0원이므로 실질취득도 159,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 시나리오는 127,200,000원, 2회 유찰 시에는 101,760,000원입니다.
다만 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 할인율만으로 결정하면 안 됩니다. 현재 회차가 감정가 100%라는 사실은 확인되지만, 그 자체로 시장가격보다 싸다는 의미는 아닙니다. 따라서 신건 159,000,000원에 가격 메리트가 있다고 단정하지 않고, 실제 응찰 전 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래와 임대수익성을 별도로 대조하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
159,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,026,000원 후 근저당권자에게 155,974,000원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,196,026,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근입니다. 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 1)-20) 모두 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 매각물건명세서 비고도 주거용 오피스텔 이용을 기재하고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이고, 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m, 최고높이 100m가 기재되어 있습니다. 도시관리계획 입안중이고 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지 지표. 토지면적 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 강유현의 임차권등기와 주민등록일 2024.09.06., 확정일 2022.03.17., 미반환 보증금 8,000,000원을 최신 등기와 매각물건명세서에서 다시 확인하세요.
- 최우선변제 확인. 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 배당액은 원본 서류에서 재확인해야 합니다.
- 근저당 후속변동. 2025.12.24. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최종 권리자·배당채권자 관계를 최신 등기부에서 대조하세요.
- 공동담보 확인. 2021.06.16. 근저당에는 공동담보목록 제2021-438호가 기재되어 있습니다. 이 사건 호수만의 채무규모로 단순 해석하지 말고 공동담보 전체 배당관계를 확인하세요.
- 가격 상한. 현재 최저가 159,000,000원은 감정가 100%입니다. 감정가 할인율이 아니라 실제 인근 주거용 오피스텔 거래와 임대수익을 기준으로 응찰 상한을 정하세요.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차설비가 있는 오피스텔이므로 실제 이용 가능 조건과 미납 관리비를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별개다”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2021.06.16. 부산진신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 강유현의 임차권은 그 이후입니다. 주민등록일도 2024.09.06.으로 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 권리 측면에서는 낙찰가 외에 임차보증금이 추가로 붙는 인수형 구조가 아닙니다.
다만 신건 최저가 159,000,000원이 시장에서 유리한 가격인지는 감정가와의 비교만으로 결론낼 수 없습니다. 현재 회차 실질취득은 159,000,000원, 1회 유찰 시 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원이지만 어느 구간도 실제 시장가격과 대조하지 않은 채 ‘싸다’고 단정해서는 안 됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 이 사건은 그 원칙이 가장 중요합니다.
