부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 ‘더토포필리아’ 13층 1310호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 주식회사서융이며, 2021.06.16 신탁재산의 귀속을 원인으로 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 부산진신용협동조합 명의로 채권최고액 2,352,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다.
이후 2024.09.25 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 신청채권액은 1,921,296,493원입니다. 2025.12.24에는 해당 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고, 같은 날 그 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다. 채권관계는 복잡해졌지만, 말소기준일 자체는 2021.06.16으로 변하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1310호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층·지상17층 건물 내 13층 1310호 |
| 소유자 | 주식회사서융 (2021.06.16 신탁재산의 귀속으로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권, 매수인 인수 0원
핵심은 날짜 순서입니다. 말소기준인 부산진신용협동조합 근저당권은 2021.06.16 설정됐습니다. 본건 1310호 임차권자 한설희의 임대차계약·주민등록·점유개시는 모두 2023.02.17로 기준권리보다 늦고, 임차권등기는 2026.02.13입니다. 따라서 이 임차인은 선순위 대항력을 갖지 않으며, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 본건 임차인 — 한설희 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 대상 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한설희 | 건물 전유부분 전부 | 2023.02.17 | 2024.09.12 | 10,000,000원 / 450,000원 | 2026.02.13 | 대항력 없음 우선변제액 확인 승계 없음 |
한설희의 전입·점유일은 말소기준일보다 약 1년 8개월 늦어 대항력은 없습니다. 임차보증금은 10,000,000원이고, 등기사항에는 차임 450,000원과 확정일자 2024.09.12가 기재돼 있습니다. 다만 현재 예상배당표에는 임차인 몫이 별도로 잡혀 있지 않으므로, 우선변제의 구체적 배당액은 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원문으로 재확인할 필요가 있습니다. 권리승계 측면에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.59억, ‘싸다’고 부를 근거는 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 159,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 권리관계만 반영한 실질취득액 역시 159,000,000원입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 현재 가격을 시세보다 저렴하다거나 메리트가 있다고 평가해서는 안 됩니다. 1회 유찰 시 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원으로 최저가가 내려가는 시나리오는 존재하지만, 이 금액들 역시 시장 실거래와의 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 2,196,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 2,227,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 2,252,464,640원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당권 배당으로 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 근저당권 기준 미배당액은 2,196,026,000원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 별도 반영될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 1)-20) 호실은 모두 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근에 위치하며 주변은 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접 필지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m·최고높이 100m가 기재돼 있고 도시관리계획 입안중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 서면역 인근이라는 입지 조건은 확인되지만, 비교 가능한 실거래 금액이 없어 현재 159,000,000원의 시장 적정성과 환금성을 수치로 판단하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1310호 임차권 원문 대조. 한설희의 임차보증금 10,000,000원, 차임 450,000원, 전입·점유 2023.02.17, 확정일자 2024.09.12, 임차권등기 2026.02.13을 매각물건명세서·등기부 원문과 대조하세요.
- 우선변제액 확인. 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구 사실이 있으므로 실제 배당순위·배당액 및 최우선변제 해당 여부는 매각기일 전 재확인이 필요합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.12.24 근저당권 이전 및 근질권 설정의 현재 권리자·배당관계를 최신 등기부로 확인하세요.
- 가격 상한 별도 산정. 신건 159,000,000원이 감정가 100%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 실제 거래 사례를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 점유·명도 확인. 주거용으로 이용 중인 오피스텔이므로 현재 실제 점유자와 인도 상태를 현장에서 다시 확인하세요.
- 기계식주차·관리비. 기계식주차설비가 있는 건물이므로 이용 조건과 관리 상태, 체납 관리비의 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신본으로 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준권리는 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권이고, 1310호 임차권자 한설희의 전입·점유는 2023.02.17로 뒤에 있습니다. 임차권등기 역시 2026.02.13로 후순위이므로 대항력 있는 보증금 인수형 물건이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 다릅니다. 현재 최저가와 권리 기준 실질취득액은 모두 159,000,000원이지만 이를 실거래 시세와 비교할 수 있는 숫자가 없습니다. 따라서 신건 감정가를 그대로 놓고 ‘싸다’거나 ‘가격 메리트가 있다’고 평가해서는 안 됩니다. 권리는 통과할 수 있지만, 응찰 여부는 반드시 별도의 시장가격 확인 뒤 결정해야 하는 사건입니다.
