부산지방법원 2024타경5102. 부전동 더토포필리아 9층 903호의 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이며, 2021.06.16 부산진신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이고, 2024.09.25 임의경매가 개시됐습니다.
903호에는 김동영의 주택임차권등기가 있습니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2022.10.05, 임차보증금은 20,000,000원, 차임은 400,000원입니다. 그러나 기준 근저당권보다 약 1년 4개월 뒤에 들어온 임차인이므로 대항력은 없습니다. 제공된 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 모든 회차에서 0원으로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층903호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 근저당권 · 채권최고액 2,352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 임차권은 기준권리보다 늦다
핵심은 날짜 순서입니다. 부산진신용협동조합 근저당권이 2021.06.16 설정됐고, 김동영의 전입·점유·확정일자는 2022.10.05입니다. 따라서 903호 임차인은 말소기준권리보다 후순위입니다. 임차권등기는 2024.10.14에 이뤄졌고, 등기상 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
903호 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김동영 | 전유부분 전부 | 2022.10.05 | 2022.10.05 | 20,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김동영은 2024.10.14 배당요구가 확인됩니다. 다만 예상배당표에는 임차인 배당액이 별도로 반영돼 있지 않고, 선순위 근저당권에 매각대금 전액이 소진되는 구조입니다. 중요한 점은 보증금 20,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조가 아니라는 것입니다. 배당 시나리오에 기재된 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 모두 0원입니다.
② 회차별 가격 — 현재는 감정가 100%
현재 회차는 아직 유찰이 없는 신건으로, 감정가와 최저매각가가 모두 150,000,000원입니다. 1회 유찰 시 시나리오는 120,000,000원, 2회 유찰 시에는 96,000,000원입니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이므로, 실질취득액은 각 회차 매각가와 동일하게 움직입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 2,204,900,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 2,234,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 2,258,128,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 147,100,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 2,352,000,000원을 기준으로 한 추정 배당입니다. 신청채권자의 청구액은 1,921,296,493원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있으며, 2025.12.24 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 실제 배당 수령관계는 원문 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 가로장방형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 903호 임차권 재확인. 김동영의 보증금 20,000,000원, 전입·점유·확정일자 2022.10.05 및 임차권등기 2024.10.14를 매각물건명세서 원문과 다시 대조하세요.
- 근저당 후속등기. 2025.12.24 주식회사엠포인트자산관리대부로의 근저당권 이전과 부산진신용협동조합 근질권 설정 내용을 최신 등기부에서 확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당권 미배당액이 크더라도 매수인 인수액은 별개입니다. 제공된 현재·1회·2회 시나리오에서는 모두 0원입니다.
- 가격 상한 설정. 현재는 감정가 100%인 신건입니다. 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단하지 마세요.
- 주거용 오피스텔 특성 확인. 현황상 주거용으로 이용 중이므로 실제 점유·명도 상태, 관리비, 기계식주차 이용 조건 등을 현장에서 확인하는 것이 좋습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “미배당이 커도, 매수인 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 채권자 미회수액과 매수인 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 말소기준은 2021.06.16 근저당권이고, 903호 김동영의 전입·확정일자는 2022.10.05로 후순위입니다. 임차보증금은 20,000,000원이지만 대항력은 없으며, 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다.
반면 현재 최저매각가는 감정가와 같은 150,000,000원입니다. 권리상 인수 부담이 낮다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 현재 회차에서 가장 중요한 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 감정가 100%라 별도 검증 필요”입니다. 여기에 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정까지 최신 등기 원문으로 확인한 뒤 입찰 여부를 정하는 접근이 적절합니다.
