부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1303호 오피스텔입니다. 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산진신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 이후 2024.09.25. 임의경매개시결정이 기입됐고, 2025.12.24.에는 해당 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전된 뒤 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다.
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 153,000,000원인 신건입니다. 이 금액으로 배당하면 집행비용 2,942,000원을 제외한 150,058,000원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 2,201,942,000원이 미배당으로 남습니다. 중요한 점은 이 미배당액이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것이 아니라는 점입니다. 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1303호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 청구액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발급 | 2026.08.31 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 2021.06.16. 근저당이 기준
갑구 최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고 같은 날 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사서융 명의 소유권이전이 이뤄졌습니다. 이어 부산진신용협동조합의 2,352,000,000원 근저당이 설정됐으며 이 권리가 말소기준입니다. 2024.09.25. 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
② 점유·임차 현황 — 1303호 기재는 없다
현황조사에는 여러 호실의 점유자가 확인됩니다. 확인된 인원은 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 명의이며, 1303호는 아래 현황조사 명단에 기재돼 있지 않습니다. 다만 다른 호실 중 910호 박재하는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동현 | 901호 | 2021-10-22 | 미상 | 2024-10-17 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배대영 | 902호 | 2022-09-08 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동영 | 903호 | 2022-10-05 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성규 | 904호 | 2024-01-23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천희찬 | 905호 | 2024-04-11 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정엽 | 906호 | 2024-09-13 | 미상 | 2024-12-06 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보경 | 908호 | 2022-10-14 | 5,000,000원 / 500,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유현 | 909호 | 2024-09-06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재하 | 910호 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 리앤손에셋주식회사(이영모) | 1301호 | 2022-02-24 | 10,000,000원 / 450,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유진 | 1304호 | 2024-03-13 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조유미 | 1305호 | 2024-09-23 | 미상 | 2024-11-28 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류윤정 | 1306호 | 2023-02-06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우진 | 1307호 | 2021-10-15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종혁 | 1308호 | 2023-12-18 | 미상 | 2024-11-07 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전예린 | 1309호 | 2021-10-08 | 미상 | 2024-12-02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한설희 | 1310호 | 2023-02-17 | 미상 | 2024-12-02 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 가격 — 신건 1.53억, 실거래 판단은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 153,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 1회 유찰 시 122,400,000원, 2회 유찰 시 97,920,000원 시나리오가 제시돼 있습니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래의 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 수치는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가 153,000,000원을 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 근거는 없습니다. 입찰 판단에서는 권리 안전성과 가격 경쟁력을 분리해서 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액 2,352,000,000원 중 150,058,000원이 배당되고 2,201,942,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근이며, 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 호실들은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 매각물건명세서 비고에도 주거용 오피스텔 이용이 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1303호 점유 재확인. 현황조사 명단에 1303호가 기재돼 있지 않더라도 실제 현장 점유 상태와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.12.24. 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부에서 권리 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 2,201,942,000원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 검증. 신건 153,000,000원을 실거래·호가와 대조하기 전에는 가격 메리트를 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 122,400,000원, 2회 유찰 97,920,000원 시나리오를 각각 실제 시세와 비교해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 배당 변동요소. 당해세와 임차인 최우선변제는 현재 배당표에 반영되지 않았습니다.
맺으며 — 권리는 0원 인수, 가격은 검증이 먼저
이 물건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고 현재 배당 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다. 1303호는 현황조사 점유자 명단에도 별도로 기재되지 않았습니다. 반면 채권 규모는 매우 커 신건 기준 근저당 미배당액이 2,201,942,000원에 달하지만, 이는 매수인 인수와는 별개의 문제입니다.
남는 판단 포인트는 가격입니다. 감정가와 최저가가 153,000,000원이라는 사실만으로는 시세보다 싸다고 볼 수 없습니다. 실거래 비교 수치 없이 가격 가점을 주는 것은 피해야 하며, 권리는 긍정적이지만 가격은 확인 후 결정하는 접근이 맞습니다.
