부산지방법원 2024타경5102. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 910호 오피스텔입니다. 감정평가상 일련번호 물건들은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 이 사건의 소유자는 주식회사서융입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 16일 설정된 부산진신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 이후 2024년 9월 25일 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
권리관계에는 이후 변동도 있습니다. 2025년 12월 24일 말소기준 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 해당 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다. 배당표에서는 말소기준 근저당권을 기준으로 매각대금 전액이 소진되는 구조이며, 소유자 잔여금은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층910호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당
갑구의 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 말소기준은 을구 1번 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 이후 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정이 추가돼 있으므로 최종 매각물건명세서와 등기부 원본에서 권리 이전 관계를 함께 대조해야 합니다.
② 임차인 — 910호는 대항력 판정이 아직 끝나지 않았다
| 임차인 | 점유부분 | 이용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재하 | 910호 | 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
같은 자료에는 901호·902호·903호·904호·905호·906호·908호·909호와 1301호·1304호·1305호·1306호·1307호·1308호·1309호·1310호의 점유 조사도 함께 나타나지만, 본 매각대상은 910호이므로 권리분석의 직접 대상은 910호 박재하의 점유관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 근저당 채권은 전액 배당되지 않고 2,198,984,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 이 배당모형에서 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격보다 먼저 임차관계 확인
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 2,198,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 2,229,747,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 2,254,357,120원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철도 1·2호선 서면역 남서측 인근이며 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정이 편리합니다.
- 이용. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 공시지가. 10,150,000원/㎡, 토지면적 627.6㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 910호 전입일 확인. 박재하의 전입신고일이 말소기준일 2021.06.16보다 앞서는지 뒤서는지 확인해야 대항력 판단이 가능합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 가능 금액을 확정할 수 없습니다.
- 최종 명세서 대조. 매각물건명세서에서 임차인의 배당요구 여부와 인수 조건을 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전관계 확인. 2025.12.24 근저당권 이전과 같은 날 설정된 근질권의 최종 등기 상태를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 신건 156,000,000원의 가격 적정성은 별도의 시세 확인이 필요합니다.
맺으며 — 등기보다 910호 임차관계가 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 실제 입찰 판단의 중심은 대상 910호의 주거 점유자 박재하입니다. 전입일도, 보증금도, 확정일자도 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상 상태가 남아 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세 자료도 없어 신건 156,000,000원의 가격 메리트까지 판단하기 어렵습니다. 결론은 등기 흐름은 확인 가능, 임차관계와 가격은 확인 전 보류입니다.
