부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1307호로, 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사서융이며, 권리분석의 기준점은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고 공동담보가 설정된 근저당입니다. 이후 2024.09.25 부산진신용협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
1307호에서 직접 확인되는 점유자는 김우진 1명입니다. 전입일이 2021.10.15로 말소기준보다 늦으므로 이 자료상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 관계는 별도로 확인해야 하지만, 현재 배당계산에서 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1307호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 대상 호실 13층1307호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당
최초 소유권보존은 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁이었고, 같은 날 신탁재산 귀속을 원인으로 주식회사서융 앞으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 2021.06.16 부산진신용협동조합의 채권최고액 2,352,000,000원 근저당권이 설정돼 말소기준권리가 됩니다. 경매개시결정은 그 뒤인 2024.09.25에 들어왔습니다.
2025.12.24에는 이 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다. 다만 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차인 — 1307호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김우진 | 1307호 | 2021.10.15 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
같은 사건의 점유 조사에는 901호부터 1310호까지 다른 호실의 점유자도 함께 나타납니다. 그중 910호 박재하는 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능한 상태입니다. 이는 1307호 김우진의 대항력 없음 판정과는 구분해서 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 162,000,000원 매각을 가정하면 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 담보채권에 배당되고, 담보채권 기준 미배당은 2,193,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 158,932,000원 | 2,193,068,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 2,225,014,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 2,250,571,520원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 토지는 대체로 등고평탄한 가장형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이고, 남측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1307호 점유관계 재확인. 김우진의 전입일 2021.10.15와 실제 점유 상태가 매각기일까지 유지되는지 확인하세요.
- 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 소액임차인 최우선변제 등 배당 영향을 별도로 점검해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액이 2,352,000,000원이고 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 다른 담보물의 매각·배당 진행과 채권잔액을 함께 확인하는 것이 좋습니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.12.24 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 부산진신용협동조합의 근질권이 설정됐으므로 최신 등기와 배당요구 관계를 원본에서 대조하세요.
- 가격과 권리 분리. 인수액 0원은 권리상 장점이지만, 현재 최저가 162,000,000원은 감정가와 같은 신건 가격입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 보지 마세요.
- 기계식주차·주거용 이용 확인. 기계식주차설비와 주거용 오피스텔 이용 상태를 현장에서 직접 확인해 실제 사용 편의와 임대수요를 점검하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 명확하지만, 점유·배당 확인은 끝까지
이 물건의 권리분석 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 1307호 김우진은 그 뒤인 2021.10.15 전입했습니다. 따라서 대항력은 없고 현재 계산상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 배당 단계의 최우선변제 가능성은 따로 점검해야 하고, 공동담보의 대규모 근저당과 그 후속 이전·근질권 관계도 최신 서류로 확인할 필요가 있습니다. 현재 162,000,000원에 매각되더라도 담보채권 미배당은 2,193,068,000원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 권리 인수는 0원, 신건 가격은 감정가 100%. 이 두 사실을 분리해서 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
