부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1306호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 현재 소유자는 주식회사서융입니다. 말소기준권리는 2021.06.16. 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 2024.09.25. 같은 채권자의 신청으로 임의경매가 개시됐고, 이후 2025.12.24. 근저당권은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며 같은 날 해당 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다.
이 사건에서 매수인 입장에서 먼저 볼 숫자는 근저당 채권 자체의 크기가 아니라 낙찰 후 승계되는 금액입니다. 현재 1.62억 매각을 가정한 배당계산상 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 근저당권에 배당되고, 근저당 채권에는 2,193,068,000원의 미배당이 남습니다. 그러나 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수는 같은 뜻이 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1306호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 13층 1306호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당
2021.06.16. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 같은 날 말소되고 주식회사서융 앞으로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 설정된 부산진신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 2024.09.25. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.12.24. 기존 근저당의 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정이 등기돼 있으므로, 입찰 전 최신 등기부에서 그 권리관계와 말소 범위를 다시 대조하는 것이 안전합니다.
② 임차인 — 1306호 류윤정, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 류윤정 | 1306호 | 2023.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 1306호 임차인은 류윤정 1명입니다. 전입일은 2023.02.06.으로 말소기준권리 2021.06.16.보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 따라서 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조로 계산되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 배당요구·우선변제 여부와 실제 임대차 조건은 매각물건명세서 및 관련 문건으로 다시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.62억, 시세 우열은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원으로 0회 유찰 신건입니다. 별도의 실거래 비교값을 근거로 제시하지 않는 만큼, 1.62억이 주변 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하지 않습니다. 이 사건에서 숫자로 확정할 수 있는 것은 신건 1.62억, 1회 유찰 가정 129,600,000원, 2회 유찰 가정 103,680,000원이라는 회차별 가격과 각 회차의 배당구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 1.62억에서는 집행비용 3,068,000원과 근저당권 배당 158,932,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 근저당권 기준 미배당액은 2,193,068,000원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근으로, 주변에 숙박시설·학교·각종 근린생활시설이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정이 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 건물은 지하2층·지상17층 철근콘크리트구조입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 627.6㎡, 대체로 등고평탄한 가로장방형이며 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이고 남측 약 6m 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차조건 확인. 류윤정의 보증금과 확정일자, 배당요구 및 우선변제 상태를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 최신 등기부 재확인. 2025.12.24. 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정 이후 추가 변동이 있는지 확인해야 합니다.
- 인수액과 미배당 구분. 현재 회차 근저당 미배당은 2,193,068,000원이지만 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 162,000,000원이 실제 시장가격과 비교해 적정한지는 별도의 실거래·매물 조사를 통해 검증하세요.
- 명도 준비. 1306호는 임차인이 점유하는 것으로 조사됐으므로 낙찰 후 점유 이전과 명도 일정까지 자금·일정에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원, 그러나 확인은 끝까지”
더토포필리아 1306호의 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.16. 부산진신용협동조합 근저당이고, 임차인 류윤정의 전입은 2023.02.06.으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당계산에서도 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 근저당 이전·근질권 설정까지 이어진 등기 흐름이 있으므로 서류 확인을 생략할 유형은 아닙니다.
가격 측면에서는 신건 최저가가 162,000,000원이라는 사실만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 부담은 낮지만, 임차 세부조건과 가격 적정성을 확인하고 들어가야 하는 주거용 오피스텔로 보는 것이 가장 데이터에 충실합니다.
