부산지방법원 2024타경5102. 대상은 부산진구 부전동 더토포필리아 제9층 제904호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준은 2021.06.16. 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고 공동담보목록 제2021-438호가 기재되어 있습니다. 이 근저당권을 기준으로 뒤에 들어온 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
904호의 현황조사상 점유자는 박성규이며 전입일은 2024.01.23.입니다. 말소기준일인 2021.06.16.보다 늦으므로 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어도, 입찰 전 904호 임대차 조건과 점유관계를 원문서로 다시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층904호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 등기 발행일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16. 근저당
최초 신탁등기는 같은 날 등기부상 이미 말소됐고, 소유권은 주식회사서융으로 귀속되었습니다. 이어 부산진신용협동조합의 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2025.12.24. 근저당권은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 해당 근저당권부채권에 부산진신용협동조합 명의의 채권최고액 1,556,400,000원 근질권이 설정되어 있습니다.
② 임차·점유 — 904호는 대항력 없음
| 점유자 | 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성규 | 904호 | 2024.01.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
박성규의 전입은 2024.01.23.으로 말소기준권리 2021.06.16.보다 뒤입니다. 따라서 제공 자료의 판정대로 대항력 없음입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차 세부 조건 자체는 추가 확인 대상입니다.
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 2,352,000,000원 중 153,016,000원이 배당되고 2,198,984,000원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 156,000,000원 | 153,016,000원 | 2,198,984,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 124,800,000원 | 122,252,800원 | 2,229,747,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 99,840,000원 | 97,642,880원 | 2,254,357,120원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 늘지만, 제공된 각 회차 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 거액의 근저당 미회수액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 일련번호 1)-20)는 모두 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 지하철도 1·2호선 서면역 남서측 인근이며, 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 904호 임대차 원문 확인. 박성규의 전입일은 2024.01.23.으로 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 점유·명도 확인. 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 현재 실제 점유자와 명도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.12.24. 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정의 최신 상태를 등기부 원문과 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 신건 156,000,000원의 적정성은 주변 동일·유사 오피스텔 거래자료로 별도 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격 검증은 필수
이 물건의 말소기준은 2021.06.16. 부산진신용협동조합 근저당입니다. 대상 904호 점유자 박성규는 2024.01.23. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 임차보증금은 미상이고, 동일·유사 오피스텔의 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 156,000,000원의 시장가격 경쟁력은 판단할 수 없습니다. 결론적으로 권리는 상대적으로 단순하지만, 904호 임대차 세부 확인과 가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.
