부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1301호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 이 물건의 권리분석 기준점은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합의 채권최고액 2,352,000,000원 근저당권입니다. 현 소유자는 주식회사서융이며, 2024.09.25 부산진신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이후 2025.12.24 해당 근저당권은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원 근질권이 설정됐습니다. 다만 매수인 관점의 핵심은 원 근저당권이 말소기준권리라는 점이고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1301호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 근저당권 · 부산진신용협동조합 · 채권최고액 2,352,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준은 2021.06.16 근저당
2021.06.16 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 같은 날 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 같은 날 부산진신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 본건의 말소기준권리입니다. 2024.09.25 경매개시결정은 기준권리보다 뒤에 있으며 매각으로 소멸합니다.
1301호 임차인 — 대항력 없음, 우선변제는 미상
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 리앤손에셋주식회사(이영모) | 1301호 | 2022.02.24 | 10,000,000원 | 450,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 없음 |
1301호 임차인의 전입일은 2022.02.24로, 말소기준권리 2021.06.16보다 뒤입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원, 월세는 450,000원이며 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 1301호 점유 임차인으로 봅니다.
② 가격 판단 — 신건 153,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 153,000,000원이고 유찰 횟수는 0회입니다. 1회 유찰 시 시나리오 매각가는 122,400,000원, 2회 유찰 시에는 97,920,000원으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래가가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 153,000,000원이 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 단정할 근거는 없습니다. 권리상 인수액이 0원이라는 사실과 가격 경쟁력은 별개의 문제입니다. 현재 회차의 권리상 실질취득액은 최저가 153,000,000원에 인수액 0원을 더한 153,000,000원이지만, 그 금액이 시장가격 대비 유리한지는 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 2,942,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 150,058,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권최고액 2,352,000,000원 가운데 150,058,000원이 배당되고, 채권 미배당액은 2,201,942,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철도 1·2호선 서면역 남서측 인근에 위치하며 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 규모입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 대체로 등고평탄한 가장형으로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용중이며 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 서면역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 실거래 비교값이 없어 현재 153,000,000원의 시장 경쟁력과 환금성을 가격으로 정량 판단하기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1301호 점유 확인. 현황조사상 리앤손에셋주식회사(이영모)가 1301호에 전입해 있으며 보증금 10,000,000원·월세 450,000원입니다. 실제 점유와 인도 상태를 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 1301호 임차인의 확정일자와 우선변제 여부는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 배당관계에는 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 관계를 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 변동 확인. 2025.12.24 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 같은 날 근저당권부채권에 부산진신용협동조합의 근질권이 설정됐으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 153,000,000원을 실거래·인근 유사 오피스텔 매매가와 비교한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다. 권리상 인수 0원만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 근저당권의 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 검증이 필요하다
이 물건의 말소기준은 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 1301호 임차인 리앤손에셋주식회사(이영모)는 2022.02.24 전입해 기준권리보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
따라서 권리분석만 놓고 보면 대항력 있는 임차보증금을 추가 부담하는 구조는 아닙니다. 반면 감정가와 신건 최저가는 153,000,000원이지만 비교할 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시장 대비 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다. 근저당권 채권 미배당이 2,201,942,000원에 이르더라도 이는 매수인 인수액과 별개입니다. 이 사건의 핵심은 “인수 0원은 확인되지만, 가격 메리트는 별도 시세 검증이 필요하다”는 점입니다.
