부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 908호 오피스텔입니다. 감정평가상 일련번호 1)-20)는 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 이 호실에서 확인되는 임차인은 강보경 1명입니다. 전입일은 2022.10.14, 보증금은 5,000,000원, 월차임은 500,000원입니다.
권리판단의 기준은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합 근저당입니다. 강보경의 전입은 그보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리되고, 제공된 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 159,000,000원에 낙찰된다면 권리상 실질취득액도 159,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층908호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2021.06.16 근저당이 기준
말소기준권리는 2021.06.16 접수된 부산진신용협동조합의 채권최고액 2,352,000,000원 근저당입니다. 같은 날 신탁재산 귀속으로 주식회사서융에게 소유권이 이전됐고, 2024.09.25 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.12.24 근저당권은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며, 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정돼 있습니다.
② 임차인 — 908호 강보경
| 임차인 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강보경 | 908호 | 2022.10.14 | 5,000,000원 | 500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정할 수 없습니다. 다만 매수인 인수 여부와 직접 연결되는 대항력은 전입시점이 기준권리보다 늦어 없음으로 정리됩니다. 이 때문에 보증금 5,000,000원을 낙찰자가 별도로 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 159,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 159,000,000원입니다.
다만 동일 건물 또는 유사 호실의 실거래 가격 자료가 없어, 159,000,000원이 최근 시세 대비 싼지 비싼지는 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건을 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가해서는 안 됩니다. 가격 판단은 권리 안전성과 별도로 보수적으로 남겨두는 편이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당 채권액 2,352,000,000원 중 155,974,000원이 배당되고 2,196,026,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 2,196,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 2,227,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 2,252,464,640원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 159,000,000원, 127,200,000원, 101,760,000원으로 움직입니다. 다만 시세 자료가 없어 어느 회차부터 시장가격 대비 메리트가 발생하는지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철도 1·2호선 서면역 남서측 인근입니다. 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 토지는 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층이며 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 도시관리계획 입안중입니다.
- 공시지가. 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 908호 임차관계 재확인. 강보경의 전입일 2022.10.14, 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원 및 대항력 없음 판정을 매각기일 직전 원본에서 다시 확인하세요.
- 우선변제 여부 확인. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다. 매각물건명세서 원본을 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 159,000,000원을 그대로 적정가로 받아들이지 말고 주변·동일 건물 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 근저당은 공동담보목록 제2021-438호로 기재돼 있고 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 배당은 대상 호실 하나의 감정가보다 훨씬 큰 공동채권 구조임을 감안하세요.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정이 존재하므로 최신 등기사항과 채권자 관계를 원본에서 대조하세요.
- 관리비·점유 인도. 낙찰 전 관리비 체납과 실제 점유상태, 인도 절차를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미확인”
908호만 놓고 보면 권리분석의 결론은 분명합니다. 말소기준권리는 2021.06.16 근저당이고, 임차인 강보경은 2022.10.14 전입한 후순위 임차인으로 대항력이 없습니다. 배당 시뮬레이션 역시 현재 회차부터 2회 유찰 시까지 매수인 인수액을 모두 0원으로 계산합니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 159,000,000원이라는 사실만 있을 뿐, 최근 실거래 시세가 없어 이 가격이 싼지 비싼지는 판정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “권리는 합격, 가격은 추가 확인”으로 보는 것이 가장 일관된 결론입니다.
