부산지방법원 2024타경5102. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 906호로, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 159,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 159,000,000원입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사서융이며, 경매는 부산진신용협동조합이 신청했습니다. 청구액은 1,921,296,493원입니다.
권리분석의 출발점은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.09.25 임의경매개시결정, 2025.12.24 근저당권 이전 및 근질권 설정, 2026.02.27 유정엽의 주택임차권등기가 이어집니다. 대상 임차권은 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층906호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 제9층 제906호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준은 2021.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 이후 2025.12.24 근저당권자가 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고, 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 근질권이 설정됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있지만, 근저당권 이전과 근질권이 함께 존재하므로 실제 배당수령 관계와 말소처리는 매각기일 전 등기부 원본과 배당 관련 서류를 다시 대조하는 편이 안전합니다.
② 대상 906호 임차권 — 대항력 없음
| 임차권자 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 유정엽 | 건물 전유부분 전부 | 10,000,000원 | 전입 2024.09.13 · 확정일자 2024.06.28 · 점유개시 2024.01.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
유정엽의 임대차계약일은 2024.01.29, 점유개시일은 2024.01.30, 확정일자는 2024.06.28, 주민등록일자는 2024.09.13입니다. 보증금은 10,000,000원이고 차임은 450,000원으로 등기되어 있습니다. 임차권등기명령은 2026.02.27이며, 배당요구도 같은 날짜로 기재되어 있습니다.
핵심은 주민등록일이 말소기준 2021.06.16보다 늦다는 점입니다. 따라서 제공된 권리판정은 대항력 없음이고, 해당 임차권도 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 같은 사건의 현황조사에는 다른 호실 점유자들도 기재되어 있으나, 본 보고서의 대상은 906호이므로 대상호 임차권 분석에는 906호 주소로 등기된 유정엽의 권리를 반영합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권액 2,352,000,000원 가운데 155,974,000원이 배당되고, 2,196,026,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 159,000,000원 | 2,196,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 127,200,000원 | 2,227,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 101,760,000원 | 2,252,464,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근입니다. 주변은 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층입니다.
- 설비. 위생 및 급·배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 등고평탄한 가로장방형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 기준높이 70m, 최고높이 100m가 기재되어 있습니다.
- 기타. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡, 토지면적은 627.6㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 신건 최저가 159,000,000원이 실제 동일 건물·인근 주거용 오피스텔 거래가와 비교해 어느 수준인지 반드시 별도 확인하세요.
- 등기부 최신본. 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정 이후 추가 변동이 없는지 매각기일 직전 최신 등기사항전부증명서를 확인하세요.
- 임차권. 유정엽의 보증금 10,000,000원, 임차권등기, 배당요구 및 실제 점유·인도 상태를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 대조하세요.
- 다른 호실과 구분. 같은 사건에 다른 호실 점유자가 함께 조사되어 있으므로, 906호에 직접 관련된 점유·임대차 관계를 혼동하지 않도록 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 명도에 영향을 줄 수 있는 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원은 확인, 가격은 아직 확인 전”
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 대상 906호 유정엽 임차권은 전입일 2024.09.13으로 후순위입니다. 데이터상 대항력은 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 등기에는 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정이 추가되어 있으므로 실제 배당수령 관계는 원본 대조가 필요합니다.
가격은 별개입니다. 현재 감정가와 최저가가 모두 159,000,000원인 신건이지만, 이를 실제 시장가격과 비교할 실거래 근거가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 신건 가격까지 매력적이라고 판단해서는 안 됩니다. 권리는 비교적 정리되어 있지만 가격 적정성은 입찰 전 반드시 별도 검증해야 하는 물건입니다.
