부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1309호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고 공동담보목록이 설정되어 있습니다. 이후 2024.09.25 임의경매가 개시됐으며, 본건의 임차권자 전예린은 2021.10.08 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 본건 자료상 매수인이 인수할 임차보증금이나 등기상 권리는 0원으로 계산됩니다.
다만 권리가 정리된다는 사실과 가격이 적정하다는 판단은 별개입니다. 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 162,000,000원입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 이 가격을 시세보다 낮거나 높다고 단정할 수 없고, 신건 가격 자체에 별도의 가격 가점을 줄 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1309호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 신탁등기는 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 돌아왔습니다. 2024.09.25 임의경매개시결정과 2024.12.18 전예린의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.12.24에는 기준 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 해당 근저당권부채권에 부산진신용협동조합의 근질권이 설정되어 있습니다. 예상배당 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 본건 1309호 임차관계
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전예린 | 건물 전유부분 전부 | 60,000,000원 | 2021.10.08 | 2021.09.27 | 2024.12.18 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
전예린의 최초 임차보증금은 65,000,000원이었고 2024.04.05에 5,000,000원이 감액되어 현재 등기된 임차보증금은 60,000,000원입니다. 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2021.10.08로, 2021.06.16 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표에서는 선순위 근저당권만으로 매각대금이 소진되어 전예린에 대한 별도 배당액이 잡혀 있지 않지만, 그 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 신건 1.62억, 시세 비교는 보류
현재 회차는 감정가의 100%인 162,000,000원입니다. 1회 유찰 시 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원으로 설정된 시나리오가 있습니다. 그러나 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 이 숫자만으로 어느 회차가 시세 대비 싸다고 결론내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 158,932,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,068,000원을 제외한 158,932,000원이 선순위 근저당권에 배당되는 구조이며, 근저당권 기준 미배당은 2,193,068,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근이며, 주변은 숙박시설·학교·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편입니다.
- 이용. 공부상 오피스텔이며 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 인접필지와 대체로 등고평탄한 가장형 토지이며 업무시설 건부지로 이용 중이고, 남측 약 6m 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하고 도시관리계획이 입안 중입니다.
- 물적 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 본건 임차권 원본 확인. 전예린의 임차권등기와 매각물건명세서를 다시 대조해 대항력 없음과 인수 0원 판단을 최종 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 2,352,000,000원 근저당은 공동담보목록이 있는 권리이므로 본건 외 담보물과 배당관계를 함께 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2025.12.24 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정의 현재 권리관계를 최신 등기부로 확인해야 합니다.
- 가격 원본 대조. 실거래 비교값이 없으므로 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 주거용으로 이용 중이므로 실제 현재 점유자와 인도 가능 시점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세 등 예상배당에 반영되지 않은 비용을 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 미검증”
이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고 본건 임차권자의 전입·점유는 2021.10.08이라 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 둘째, 현재 최저가는 감정가와 같은 162,000,000원이지만 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 따라서 권리만 보면 접근 가능한 구조이되, 실제 입찰 여부와 가격은 최근 거래가격을 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
