부산지방법원 2024타경5102. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 905호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021년 6월 16일 부산진신용협동조합의 근저당권이며 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-438호가 붙어 있고, 2024년 9월 25일 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다.
본건에서 매수인이 특히 볼 부분은 등기채권의 크기와 실제 인수액을 구분하는 것입니다. 근저당 채권최고액은 23.52억원으로 본건 감정가보다 훨씬 크고 현재 회차 배당만으로는 2,196,026,000원이 미배당으로 남지만, 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액이지 매수인이 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층905호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 제9층 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당
최초 신탁등기는 같은 날 등기부상 이미 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 이후 설정된 부산진신용협동조합 근저당이 본건의 말소기준입니다. 2024.09.25 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
다만 2025.12.24에는 1번 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고, 같은 날 그 근저당권부채권에 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권이 설정됐습니다. 이는 말소기준 근저당에 연결된 후속 채권관계이므로, 입찰 전에는 최신 등기와 배당관계를 함께 대조하는 것이 중요합니다.
② 점유·임차관계 — 905호는 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 천희찬 | 905호 | 2024.04.11 | 미상 | 2024.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
본건 905호에 직접 대응하는 점유자는 천희찬입니다. 전입일 2024.04.11은 말소기준일 2021.06.16보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판단되어 있습니다. 2024.10.30 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상입니다.
현황조사에는 동일 건물의 다른 호실 점유자들도 기재되어 있으나, 이 리포트의 905호 직접 점유·인수 판단은 905호 천희찬의 권리관계를 기준으로 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,026,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 159,000,000원에서는 집행비용 3,026,000원을 제외한 155,974,000원이 근저당 배당으로 계산되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,196,026,000원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 또한 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정이 있으므로 실제 배당 귀속은 최신 권리관계 확인이 필요합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 2,196,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 2,227,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 2,252,464,640원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근입니다. 주위는 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m 및 최고높이 100m가 기재되어 있고, 도시관리계획 입안중입니다.
- 하자 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 905호 보증금 확인. 천희찬은 대항력 없음으로 판정되어 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최종 매각물건명세서와 배당요구 서류를 대조하세요.
- 근저당 후속등기 확인. 2025.12.24 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고, 동시에 부산진신용협동조합의 근질권이 설정됐으므로 최신 등기를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당은 공동담보목록 제2021-438호, 근질권은 공동담보목록 제2025-70271호와 연결되어 있습니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당 2,196,026,000원은 채권자 측 미회수액이며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 근거 없이 신건 159,000,000원이 싸다고 판단하지 말고, 인근·동일 건물 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 미배당 ≠ 매수인 인수”
이 물건의 핵심은 23.52억원의 근저당 채권최고액이나 21.96억원의 미배당 숫자 자체가 아닙니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서 매수인이 떠안을 금액은 0원이고, 본건 905호 점유자 천희찬도 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 경매개시 뒤 근저당권 이전과 근질권 설정까지 발생한 사건이므로 단순한 등기 몇 줄짜리 물건은 아닙니다. 권리상 인수는 0원 구조지만, 최신 채권관계와 임차보증금 확인이 필요한 오피스텔로 보는 것이 가장 정확합니다. 또한 비교 가능한 실거래 수치가 없으므로 가격 매력에 대한 평가는 별도로 남겨두는 것이 맞습니다.
