부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1302호, 감정평가상 주거용 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고 공동담보목록 제2021-438호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.25 같은 채권자에 의해 임의경매가 개시됐고, 현재 배당 계산에서는 매각대금 156,000,000원 중 집행비용 2,984,000원을 제외한 153,016,000원이 근저당에 배당되는 구조입니다.
소유자는 주식회사서융입니다. 2021.06.16 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁이 말소되면서 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐고, 같은 날 말소기준 근저당이 설정됐습니다. 이후 2025.12.24에는 해당 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고, 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권 설정도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1302호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 156,000,000원 / 156,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 경매 진행
말소기준은 2021.06.16 을구 1번 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 신탁재산 귀속으로 주식회사서융이 소유권을 취득했고, 2024.09.25 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 배당표는 을구 1번 근저당의 채권최고액 2,352,000,000원을 기준으로 계산돼 있으며, 현재 회차에서는 채권 전액을 충족하지 못하고 2,198,984,000원의 미배당이 남습니다.
② 점유·임차 조사 — 다른 호실 다수, 1302호는 별도 확인
현황조사에는 같은 건물의 여러 호실에 점유자·임차인이 확인됩니다. 대부분 전입일이 2021.06.16 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 조사됐습니다. 다만 아래 명단에는 1302호가 나타나지 않으므로, 이 표를 곧바로 1302호의 임차관계로 해석하면 안 됩니다. 매각 대상 호실의 실제 점유자와 인도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동현 | 901호 | 2021.10.22 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 배대영 | 902호 | 2022.09.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김동영 | 903호 | 2022.10.05 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박성규 | 904호 | 2024.01.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 천희찬 | 905호 | 2024.04.11 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유정엽 | 906호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강보경 | 908호 | 2022.10.14 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강유현 | 909호 | 2024.09.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재하 | 910호 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 리앤손에셋주식회사(이영모) | 1301호 | 2022.02.24 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 신유진 | 1304호 | 2024.03.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 조유미 | 1305호 | 2024.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 류윤정 | 1306호 | 2023.02.06 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김우진 | 1307호 | 2021.10.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최종혁 | 1308호 | 2023.12.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 전예린 | 1309호 | 2021.10.08 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한설희 | 1310호 | 2023.02.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,984,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 153,016,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권총액 2,352,000,000원 중 153,016,000원이 배당되고, 미배당은 2,198,984,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근입니다. 주변은 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 위생·급배수·화재탐지·경보·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·방화지구이며, 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1302호 점유 확인. 현황조사에 여러 호실 점유자가 있으나 대상 1302호는 목록에 나타나지 않습니다. 현장 점유와 인도 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 2025.12.24 근저당권 이전과 근질권 설정 이후의 현재 권리자·배당관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 상한. 실거래 비교 자료가 없으므로 156,000,000원 신건 가격을 저가로 단정하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 124,800,000원, 2회 유찰 시 99,840,000원으로 낮아지지만 시세 대비 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 신청채권 1,921,296,493원을 전액 충족하지 못하며, 근저당 채권최고액 기준 미배당도 2,198,984,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원문을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 것은 1302호다
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당이 기준이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 신건 156,000,000원의 가격 메리트를 뒷받침할 실거래 자료가 없고, 현황조사에 등장하는 다수의 점유자도 모두 다른 호실입니다. 특히 매각 대상 1302호가 조사된 점유자 목록에 보이지 않는다는 점은 명도·점유 확인을 원문과 현장에서 다시 해야 한다는 뜻입니다. 따라서 결론은 등기상 인수는 0원, 가격은 미확인, 1302호 점유는 재확인입니다.
