부산지방법원 2024타경5102. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 907호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 말소기준은 2021년 6월 16일 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이며 공동담보목록 제2021-438호가 기재돼 있습니다.
907호에 직접 등기된 임차권자는 김현지입니다. 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2021년 11월 26일로, 말소기준일인 2021년 6월 16일보다 뒤입니다. 데이터상 대항력은 없음으로 판정돼 있고, 해당 주택임차권도 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 보증금은 50,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층907호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 지상17층 · 제9층 제907호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 907호 임차권은 말소기준보다 뒤다
핵심은 날짜 순서입니다. 2021.06.16 근저당권이 먼저 설정됐고, 김현지의 임대차계약·주민등록·점유개시·확정일자는 모두 2021.11.26입니다. 따라서 907호의 임차권은 말소기준보다 후순위이며, 등기 데이터에서도 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 임차인 조사 — 907호 직접 권리와 다른 호실을 구분
조사 내역에는 여러 호실의 점유관계가 함께 기재돼 있습니다. 이 가운데 907호에 직접 연결된 임차권자는 김현지이고, 나머지는 901호·902호·903호 등 다른 호실 표기입니다. 따라서 907호 권리분석에서는 호실을 섞어 보지 않는 것이 중요합니다.
| 성명 | 호실 / 범위 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 권동현 | 901호 | 2021-10-22 | 미상 | 2024-10-17 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배대영 | 902호 | 2022-09-08 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동영 | 903호 | 2022-10-05 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박성규 | 904호 | 2024-01-23 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천희찬 | 905호 | 2024-04-11 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유정엽 | 906호 | 2024-09-13 | 미상 | 2024-12-06 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현지 | 건물 전유부분의 전부 | 2021-11-26 | 50,000,000원 | 2023-12-13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강보경 | 908호 | 2022-10-14 | 5,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강유현 | 909호 | 2024-09-06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재하 | 910호 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 리앤손에셋주식회사(이영모) | 1301호 | 2022-02-24 | 10,000,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신유진 | 1304호 | 2024-03-13 | 미상 | 2024-10-30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 조유미 | 1305호 | 2024-09-23 | 미상 | 2024-11-28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 류윤정 | 1306호 | 2023-02-06 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김우진 | 1307호 | 2021-10-15 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최종혁 | 1308호 | 2023-12-18 | 미상 | 2024-11-07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전예린 | 1309호 | 2021-10-08 | 미상 | 2024-12-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한설희 | 1310호 | 2023-02-17 | 미상 | 2024-12-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 검증 — 실거래가 없이 ‘싸다’고 판단하면 안 된다
현재 회차는 감정가 159,000,000원이 그대로 최저매각가인 신건입니다. 실질취득액도 인수액이 없으므로 현재 최저가 기준 159,000,000원입니다. 다만 이 금액을 주변 또는 동일 건물 실거래와 비교할 자료가 확인되지 않으므로, 159,000,000원이 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 2,196,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 2,227,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 2,252,464,640원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,026,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권최고액 2,352,000,000원 중 155,974,000원이 배당되고 2,196,026,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근에 위치하며 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 지하철 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관문·기계식주차·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역에 해당하며, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 907호와 다른 호실 구분. 임차인 조사에는 여러 호실이 함께 나타나므로, 907호 직접 권리인 김현지 임차권과 다른 호실 점유자를 혼동하지 마세요.
- 김현지 임차권. 2021.11.26 전입·확정일자로 말소기준 2021.06.16보다 늦고 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 최신 매각물건명세서에서 최종 문구를 재확인하세요.
- 2025.12.24 후속등기. 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이 있으므로 최신 등기부의 현존 상태와 배당관계를 대조하세요.
- 가격 검증. 현재 최저가 159,000,000원을 실제 매매시세와 대조하기 전에는 ‘신건이 싸다’고 판단하지 마세요.
- 공동담보 구조. 을구 1번 근저당권에는 공동담보목록 제2021-438호가 표시돼 있습니다. 채권최고액 2,352,000,000원을 이 907호 한 호실의 가치와 단순 비교하지 마세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 서류를 입찰 직전 최신본으로 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “가격이 싸다”는 다른 문제다
이 물건의 권리 포인트는 비교적 선명합니다. 말소기준은 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권이고, 907호의 김현지 임차권은 2021.11.26 전입·확정일자로 그보다 늦습니다. 데이터상 대항력은 없고 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 현재 회차는 감정가와 최저가가 같은 159,000,000원 신건입니다. 실거래 비교가 확인되지 않는 만큼 이 가격을 ‘저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 1회 유찰 시 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원으로 내려가더라도 권리상 안전성과 가격상 매력은 따로 검증해야 합니다. 이 사건은 권리 인수는 긍정적, 가격 판단은 보류가 핵심입니다.
