902호 점유자 배대영의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없고, 별도의 실거래 비교 기준도 없어 신건 152,000,000원이 싸다고 단정할 근거는 없습니다.
부산지방법원 2024타경5102. 대상은 부산진구 부전동 더토포필리아 9층 902호로, 감정상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리분석의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이고, 이 권리를 기준으로 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
902호의 점유자로 조사된 배대영은 2022.09.08. 전입했습니다. 말소기준일인 2021.06.16.보다 늦기 때문에 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.30. 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부·범위는 추가 확인이 필요합니다. 따라서 이 사건은 인수위험보다 배당·임차관계 원본 확인이 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 9층902호 (부전동,더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중임 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산진신용협동조합 / 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 2021.06.16. 근저당이 기준
2021.06.16. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐으며, 같은 날 부산진신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.09.25. 부산진신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 2025.12.24. 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되면서 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 한 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권도 설정됐습니다.
② 임차관계 — 902호 배대영은 대항력 없음
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배대영 | 902호 | 2022.09.08 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배대영의 전입신고는 말소기준권리 2021.06.16. 이후인 2022.09.08.이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 배당에서 전부 회수되지 않더라도 대항력에 기초해 매수인에게 미배당 보증금을 승계시키는 구조로 보기는 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 우선변제 여부와 실제 배당 순위는 매각물건명세서 및 관련 원본을 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 152,000,000원, 시세 단정은 금물
현재 회차는 감정가의 100%인 152,000,000원에서 시작합니다. 별도의 실거래 비교값 없이 감정가만으로는 이 가격이 시장보다 싸거나 비싸다고 판단할 수 없습니다. 따라서 신건이라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하지 않는 것이 안전합니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 | 100% | 152,000,000원 | 0원 | 2,202,928,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 121,600,000원 | 0원 | 2,232,902,400원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 97,280,000원 | 0원 | 2,256,871,040원 |
유찰될수록 최저가는 121,600,000원, 97,280,000원으로 내려가지만 근저당권자에게 돌아가는 금액도 함께 감소해 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 매수인 인수액과 같은 개념이 아닙니다. 각 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 149,072,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 152,000,000원 가정에서 집행비용 2,928,000원을 제외한 149,072,000원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 2,202,928,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 소재 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근이며, 주변은 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 제반 교통 사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정상 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층입니다.
- 설비. 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 해당합니다. 토지는 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 902호 임차관계 원본 확인. 배대영의 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
- 대항력 기준일 재확인. 말소기준권리는 2021.06.16., 902호 전입은 2022.09.08.입니다. 기준일 선후관계를 원본 등기와 전입자료로 다시 확인하세요.
- 채권 이전관계 확인. 2025.12.24. 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐고 같은 날 근질권이 설정돼 있으므로 배당 단계의 현재 권리자 관계를 확인하세요.
- 가격은 별도 검증. 신건 152,000,000원의 적정성을 판단하려면 주변 오피스텔 실거래·임대료·공실 가능성을 별도로 대조해야 합니다.
- 주거용 이용 확인. 감정 및 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 현장 점유상태와 실제 이용형태를 확인하세요.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 902호 배대영의 전입일은 2022.09.08.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 현재 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 권리상 가장 큰 위험인 대항력 임차보증금 승계는 확인되지 않습니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당관계는 원본 확인이 필요하고, 신건 최저가 152,000,000원을 직접 비교할 실거래 기준 없이 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론적으로 권리상 인수위험은 낮지만, 가격은 별도 검증이 필요한 오피스텔입니다.
