부산지방법원 2024타경5102. 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1304호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2021.06.16 설정된 부산진신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 2,352,000,000원입니다. 등기에는 공동담보목록 제2021-438호가 기재되어 있고, 이후 2024.09.25 임의경매가 개시됐습니다.
대상호실인 1304호에는 신유진이 2024.03.13 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.30 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위는 단정할 수 없습니다. 따라서 권리분석의 핵심은 매수인 인수 0원과 임차보증금 관련 배당순위 추가 확인을 동시에 보는 것입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경5102 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 13층1304호 (부전동, 더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 · 지하2층 지상17층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 159,000,000원 / 159,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 1,921,296,493원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당
최초 신탁 명의였던 케이비부동산신탁주식회사 소유권은 같은 날 말소되고, 주식회사서융으로 소유권이 이전됐습니다. 이어 부산진신용협동조합이 채권최고액 2,352,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준입니다. 해당 근저당권은 2025.12.24 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며, 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 채권최고액 1,556,400,000원의 근질권 설정도 등기됐습니다.
② 대상호실 임차인 — 신유진 1명
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신유진 | 1304호 | 2024.03.13 | 미상 | 미상 | 2024.10.30 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
신유진의 전입은 말소기준일 2021.06.16보다 약 2년 9개월 뒤인 2024.03.13입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보이지 않습니다. 다만 보증금 액수와 확정일자가 확인되지 않으므로 일반 우선변제 여부는 미상입니다. 또한 보증금 규모에 따라 배당표에서 고려해야 할 요소가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 관련 원문을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 159,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,026,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산진신용협동조합 | 2,352,000,000원 | 155,974,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 대비 2,196,026,000원이 미배당으로 남습니다. 이 부족액은 매수인 인수액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 159,000,000원 | 155,974,000원 | 2,196,026,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 127,200,000원 | 124,619,200원 | 2,227,380,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 101,760,000원 | 99,535,360원 | 2,252,464,640원 | 0원 |
신건에서 1회 유찰 시 매각가는 127,200,000원, 2회 유찰 시 101,760,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 실거래 가격 자료가 없으므로 어느 회차부터 시장가격 대비 할인이라고 볼 수 있는지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 유찰률 자체를 가격 메리트로 바꾸어 해석하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 업무시설로 등재된 오피스텔이며 감정평가상 일련번호 1)-20)는 모두 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철 1·2호선 서면역 남서측 인근이며 숙박시설·학교·근린생활시설 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 서면역이 있어 감정평가상 제반 교통사정은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물로 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1304호 임차인 원문 확인. 신유진의 보증금과 확정일자를 확인해 실제 배당순위와 최우선변제 관련 사항을 대조하세요.
- 말소기준 재확인. 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권과 2025.12.24 근저당권 이전·근질권 설정의 현재 등기 상태를 최신 등기부에서 확인하세요.
- 공동담보 구조 구분. 2,352,000,000원의 채권최고액과 2,196,026,000원의 미배당을 1304호 낙찰자의 인수채무로 오인하지 마세요. 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다.
- 가격은 별도 검증. 감정가 159,000,000원이 곧 시세라는 근거는 없습니다. 최근 동일·유사 오피스텔 거래를 확인하기 전에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
- 점유·명도 확인. 대상호실에 점유자가 확인되는 만큼 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 배당표 변동 가능성. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류”
이 물건의 권리분석 포인트는 비교적 분명합니다. 1304호 임차인 신유진의 전입일은 2024.03.13으로 말소기준일 2021.06.16보다 늦어 대항력이 없고, 현재 회차와 1·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 거액의 근저당 미배당은 채권자 측 부족액일 뿐 매수인의 실질취득비용에 더해지는 금액이 아닙니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가와 최저가가 159,000,000원으로 같지만 최근 실거래 기준이 확인되지 않아, 이 금액이 시장보다 낮은지 높은지를 평가할 근거가 없습니다. 보증금·확정일자가 미상인 대상호실 임차인의 배당관계도 최종 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 “권리 인수 위험은 낮지만, 임차보증금 배당 확인과 가격 검증을 마친 뒤 접근할 물건”입니다.
