부산지방법원 2024타경5102. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 13층 1308호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 162,000,000원으로 아직 유찰 없는 신건입니다. 소유자는 주식회사서융이고, 말소기준권리는 2021년 6월 16일 설정된 부산진신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,352,000,000원이며 공동담보목록 제2021-438호가 기재되어 있습니다.

이후 2024년 9월 25일 부산진신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 2025년 12월 24일에는 해당 근저당권이 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며, 같은 날 부산진신용협동조합을 채권자로 하는 1,556,400,000원의 근질권도 설정됐습니다. 본 호실의 주택임차권은 그보다 뒤인 2026년 4월 1일 등기됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차권, 인수 0원

말소기준은 2021.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리는 매각으로 소멸하는 기준권리로 표시되어 있고, 2024.09.25 경매개시결정도 그 뒤에 있습니다. 이후 근저당권 이전과 근저당권부채권 근질권 설정이 기재됐지만, 본 건 배당표의 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

1308호에 직접 연결되는 임차권자는 최종혁입니다. 임대차계약일·주민등록일·점유개시일은 모두 2023.12.18, 확정일자는 2023.12.19, 임차보증금은 10,000,000원, 차임은 450,000원입니다. 전입이 말소기준권리보다 약 2년 6개월 뒤여서 대항력 없음으로 정리됩니다.

② 임차인 분석 — 본 1308호 관련 실제 임차권자 1명

③ 가격 판단 — 권리는 정리되지만 신건 가격은 검증이 필요

현재 최저매각가는 감정가와 같은 162,000,000원입니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득액도 162,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가정액은 129,600,000원, 2회 유찰 시에는 103,680,000원입니다.

다만 가격을 시세와 직접 비교할 수 있는 실거래 근거가 제시되지 않은 만큼, 현 단계에서 “싸다”, “시세보다 저렴하다”고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 권리 할인 요인이 아니라 실제 시장가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 신건으로 보는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)

현재 회차에서는 매각대금 162,000,000원 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 2,193,068,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정치입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 부산진구 부전동, 지하철도 1·2호선 서면역 남서측 인근입니다. 주변은 숙박시설·학교·각종 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철도 1·2호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 편리한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 17층 건물이며 위생·급배수, 화재탐지·경보, 소화전, 승강기, 공동현관문, 기계식주차, 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 본 건을 포함한 일련번호 1)-20)를 주거용 오피스텔로 이용 중이라고 기재했고, 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 원본 확인. 현재는 감정가와 최저가가 모두 162,000,000원인 신건입니다. 주변 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 임차권 확인. 최종혁의 임차권은 보증금 10,000,000원, 전입·점유 2023.12.18, 확정일자 2023.12.19입니다. 말소기준 2021.06.16 뒤이므로 대항력 없음 판정과 매각물건명세서를 최종 대조해야 합니다.
• 배당구조 확인. 현재 회차 배당가정에서는 근저당권자에게 158,932,000원이 배당되고 2,193,068,000원이 미배당됩니다. 미배당 자체는 낙찰자 인수액으로 계산되지 않습니다.
• 공동담보 확인. 말소기준 근저당에는 공동담보목록 제2021-438호가 기재돼 있습니다. 근저당권 이전 및 근저당권부채권 근질권 설정 내용도 원등기와 함께 확인해야 합니다.
• 관리·점유 확인. 주거용 오피스텔이므로 실제 점유 상태, 관리비 체납 및 인도 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, 가격 메리트는 별개

이 물건의 핵심은 간단합니다. 말소기준권리는 2021.06.16 부산진신용협동조합 근저당권이고, 최종혁의 전입·점유는 2023.12.18로 뒤에 있습니다. 따라서 본 호실 임차권은 대항력 없음, 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 가격은 다른 문제입니다. 신건 최저가가 감정가와 같은 162,000,000원이고, 이를 비교할 실거래 근거 없이 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다. 권리분석은 비교적 명확하지만, 신건 가격은 별도 검증이 필요한 주거용 오피스텔입니다. 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류”입니다.