수원지방법원 2024타경11589. 이 사건의 말소기준권리는 2024.04.30. 동수원신용협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 그 이전 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 등기부상 이미 말소되어 있고, 현재 소유자는 2018.03.23. 소유권을 취득한 백남규입니다. 표면적인 등기 순위만 보면 말소기준 이후의 수원시 압류, 김나영의 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
하지만 등기가 소멸하는 것과 임차보증금 반환책임이 사라지는 것은 별개입니다. 김나영은 임대차계약일 2022.09.07., 점유개시 2022.10.14., 주민등록 2022.10.19., 확정일자 2022.09.07.로 확인되고 배당요구도 했습니다. 현재 최저가를 가정한 배당에서는 130,000,000원 중 48,776,596원만 배당되고 81,223,404원이 미배당 인수로 남습니다. 홍선정은 배당표에서 보증금 130,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경11589 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 권선구 경수대로409번길 17, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택 · 도시형생활주택 원룸형 및 다세대주택이 포함된 6층 건물 |
| 소유자 | 백남규 (2018.03.23. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 146,000,000원 / 50,078,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 929,778,087원 |
| 말소기준권리 | 2024.04.30. 가압류 · 동수원신용협동조합 · 500,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기 말소와 보증금 인수는 별개
② 임차인·점유자 분석 — 실제 신고 17명
보증기관 대위·승계로 중복된 신고자는 없고, 확인된 이름 기준으로 실제 임차인·점유자는 17명입니다. 김나영과 홍선정 외 다수는 전입일이 말소기준권리보다 앞서지만 보증금 또는 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다. 이들의 인수액은 현재 배당표상 확정 인수액 211,223,404원에 포함되지 않은 별도 위험입니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김만석 | 202호 | 2017.08.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김대길 | 203호 | 2018.07.03 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 공경주 | 204호 | 2023.05.18 | 미상 | 2024.11.08 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 윤종학 | 205호 | 2021.12.06 | 미상 | 2024.11.19 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 양유미 | 302호 | 2022.04.25 | 미상 | 2024.11.22 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이익진 | 303호 | 2023.03.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 홍선정 | 304호 | 2022.07.04 | 130,000,000원 | 2024.11.14 | 有 | 없음 | 130,000,000원 |
| 원나래 | 305호 | 2022.03.29 | 미상 | 2024.12.29 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이성호 | 401호 | 2023.02.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이유리 | 402호 | 2022.01.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 성민선 | 403호 | 2023.09.14 | 미상 | 2025.01.02 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정수훈 | 404호 | 2021.12.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 강석래 | 501호 | 2017.01.11 | 미상 | 2024.11.28 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 정진희 | 502호 | 2021.12.28 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이도용 | 503호 | 2023.07.04 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이민형 | 504호 | 2021.09.16 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김나영 | 건물의 전부 | 2022.10.19 | 130,000,000원 | 2024.11.15 | 有 | 有 | 81,223,404원 |
③ 예상배당·실질취득 (매각가 50,078,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,301,404원 |
| 1. 임차인 김나영 보증금 | 130,000,000원 | 48,776,596원 |
| 인수 · 임차인 홍선정 보증금 | 130,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 동수원신용협동조합 | 500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 1,301,404원을 제외한 48,776,596원이 김나영에게 배당됩니다. 김나영 보증금 부족분 81,223,404원과 홍선정 보증금 130,000,000원을 합친 211,223,404원이 배당표상 매수인 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
최저가가 더 내려가도 실질취득은 거의 줄지 않는다
| 회차 | 매각가 | 확정 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 50,078,000원 | 211,223,404원 | 261,301,404원 |
| 4회 유찰 시 | 35,054,600원 | 225,976,383원 | 261,030,983원 |
| 5회 유찰 시 | 24,538,220원 | 236,303,468원 | 260,841,688원 |
대항력 임차인의 보증금이 매각대금보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어납니다. 이 사건도 현재 회차에서 261,301,404원, 4회 유찰 시 261,030,983원, 5회 유찰 시 260,841,688원으로 낙찰가가 내려가도 확정 인수분을 합친 실질취득은 약 260,000,000원 수준에서 유지되는 구조입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 권선초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주거지로서의 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 6층 건물로 사용승인일은 2015.09.16.이며, 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로에 접한 2면 도로 구조입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 2,402,000원/㎡, 평지·정방형·소로각지이며 토지면적은 315.8㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. HomeNnoble은 19세대 규모이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.9회, 매각률 0%로 나타납니다. 이 사건도 이미 3회 유찰됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 회차는 50,078,000원이 아니라 확정 인수액을 더한 261,301,404원이 우선적인 가격 판단 기준입니다.
- 김나영 미배당액 확인. 보증금 130,000,000원 중 예상배당 48,776,596원, 부족분 81,223,404원이 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 홍선정 전액 인수 확인. 보증금 130,000,000원은 배당 0원, 매수인 인수 130,000,000원으로 계산되어 있습니다.
- 다른 점유자 보증금 확인. 다수 점유자는 전입일은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 미배당 승계액을 확정하기 전에는 상한 입찰가 산정이 어렵습니다.
- 호실·점유 범위 대조. 현황상 202호부터 504호 등 여러 호실 점유자와 김나영의 ‘건물의 전부’ 임차권이 함께 확인되므로, 각 점유관계가 매각대상과 어떻게 연결되는지 원문 서류를 대조해야 합니다.
- 유찰 자체를 호재로 보지 말 것. 현재 3회 유찰, 단지 경매 통계 평균 2.9회 유찰·매각률 0%입니다. 추가 유찰 시에도 확정 인수액이 늘어 실질취득은 크게 줄지 않습니다.
- 배당 외 부담 점검. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 배당계산에 반영되지 않았으므로 최종 배당표와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “5,007만원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 최저가 50,078,000원이지만, 권리분석에서 더 중요한 숫자는 211,223,404원입니다. 현재 배당표가 계산한 매수인 확정 인수액입니다. 둘을 합친 실질취득은 261,301,404원이고, 4회·5회 유찰 시에도 각각 261,030,983원과 260,841,688원으로 거의 줄지 않습니다.
더 큰 문제는 이 금액이 모든 위험을 닫은 최종액이 아니라는 점입니다. 김나영·홍선정 외에도 말소기준권리보다 이른 전입일을 가진 점유자들이 다수 존재하고, 이들 중 상당수는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상, 승계액 미상으로 남습니다. 이미 3회 유찰됐고 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.9회, 매각률은 0%입니다.
결론은 명확합니다. 낮은 최저가에 가격 가점을 줄 사건이 아니라, 확정 인수액만으로도 감정가를 넘어서는 실질취득 구조와 미상 임차보증금 위험을 먼저 해결해야 하는 고위험 인수형입니다. 추가 유찰은 낙찰가를 낮추지만 그만큼 인수액이 증가하므로, 이 사건의 핵심은 “얼마까지 유찰되느냐”가 아니라 “최종적으로 얼마의 보증금을 떠안느냐”입니다.
