수원지방법원 2024타경11589. 본건은 수원시 권선구 권선동 944-14, 경수대로409번길 17의 3층 303호 다세대입니다. 건물은 철근콘크리트구조 콘크리트 지붕 6층 건물이고 사용승인일은 2015.09.16입니다. 현재 소유자는 백남규이며, 2018.03.23 소유권을 취득했습니다.

이 사건에서 가장 중요한 점은 말소되는 등기와 매수인이 실제로 부담할 임차보증금을 분리해서 보는 것입니다. 과거 하나은행 근저당권 2건은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024.04.30 동수원신용협동조합의 가압류 500,000,000원입니다. 이후 경매개시결정과 이익진의 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 이익진은 주민등록일자 2023.03.27, 확정일자 2023.03.06으로 말소기준보다 앞선 임차관계를 갖고 있어 배당받지 못한 보증금이 별도로 인수 계산됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 남는다

2015.09.24 설정된 하나은행 근저당권 360,000,000원과 720,000,000원은 이미 말소됐고, 2016.03.28 지혜연의 전세권 40,000,000원도 2017.07.03 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서의 말소기준은 2024.04.30 동수원신용협동조합 가압류 500,000,000원입니다.

② 임차인·점유자 — 303호와 타호 조사내역을 구분해야 한다

현황조사에는 건물의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 본건 303호의 등기된 임차권자는 이익진이며 보증금은 120,000,000원입니다. 한편 현재 배당계산에는 304호 홍선정의 보증금 130,000,000원도 전액 매수인 인수로 포함돼 있습니다. 따라서 아래 점유내역은 호실을 반드시 함께 보아야 합니다.

③ 표면 최저가 vs 실질취득 — 유찰이 가격 메리트로 이어지지 않는다

현재 회차는 감정가 147,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 50,421,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 매수인 인수액은 200,886,578원이므로 실제 부담은 최저가만으로 끝나지 않습니다.

유찰이 더 진행되면 매각가는 35,294,700원, 24,706,290원으로 내려가지만 인수액은 215,740,605원, 226,138,423원으로 오릅니다. 결과적으로 실질취득은 251,307,578원 → 251,035,305원 → 250,844,713원으로 큰 폭으로 줄지 않습니다. 대항력 임차보증금이 매각가 하락분을 인수액으로 옮겨가는 구조이기 때문입니다.

HomeNnoble은 19세대, 사용승인일 2015.09.16이며 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.9회, 낙찰률은 0.0%입니다. 최근 낙찰금액·낙찰일이 확인되지 않고 비교대상 면적 25.5㎡도 본건과 면적 일치가 확인되지 않아, 별도의 실거래 시세 가점은 반영하지 않는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)

집행비용 1,307,578원을 제외한 49,113,422원이 이익진에게 배당되고, 이익진의 부족분 70,886,578원은 매수인 인수로 계산됩니다. 홍선정 보증금 130,000,000원도 우선변제권 없이 전액 인수로 계산되어 총 인수액은 200,886,578원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 권선초등학교 동측 인근이며 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하고 주거지로서 제반 주위환경은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 동측 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 10여분 거리에 수인분당선 수원시청역이 소재합니다.
• 도로. 북측 약 9미터, 동측 약 7미터 포장도로와 2면이 접합니다.
• 설비. 위생·급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역, 평지·정방형, 공시지가 2,402,000원/㎡이며 토지면적은 315.8㎡입니다.
• 건물 상태. 위반건축물 표시가 없으며, 외벽은 치장벽돌붙임, 내벽은 벽지도배·타일 마감, 창호는 샷시 이중창입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아니라 실질취득 확인. 현재 기준 50,421,000원에 인수 200,886,578원을 더한 251,307,578원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 이익진 잔여보증금 확인. 배당계산상 보증금 120,000,000원 중 49,113,422원 배당, 70,886,578원 인수입니다.
• 홍선정 304호 인수 산정 확인. 현재 배당계산에는 홍선정 보증금 130,000,000원이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
• 타호 점유자 구분. 201호부터 504호까지 여러 호실 점유자가 조사돼 있으므로 본건 303호와 각 호실의 임대차관계를 구분해서 확인해야 합니다.
• 미상 임차조건 확인. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 우선변제, 인수액을 확정하지 않았습니다.
• 유찰 착시 경계. 4회·5회 유찰 시 최저가는 더 내려가지만 인수액이 215,740,605원·226,138,423원으로 늘어 실질취득은 크게 낮아지지 않습니다.

맺으며 — “50,421,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다

이 사건의 표면 가격은 감정가 147,000,000원에서 3회 유찰된 50,421,000원입니다. 그러나 현재 배당계산이 제시하는 매수인 인수액은 200,886,578원이고, 이를 더한 실질취득은 251,307,578원입니다.

더 중요한 것은 유찰이 이어져도 이 구조가 크게 개선되지 않는다는 점입니다. 4회 유찰 시 실질취득 251,035,305원, 5회 유찰 시 250,844,713원으로 계산됩니다. 즉 이 물건은 최저가 하락보다 임차보증금 인수 구조가 가격을 결정하는 사건입니다. 과거 근저당과 전세권이 말소돼 등기 자체는 단순해졌지만, 임차보증금 인수와 미상 점유자 문제가 남아 있어 권리와 가격 모두 보수적으로 봐야 합니다.